商品房预售合同与以房抵债协议如何区分
商品房预售合同与以房抵债协议如何区分
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，清远一家公司（华泰公司）欠银行（清远金融市场）贷款本息约1.2亿元。双方签了一份《抵债协议书》，约定华泰公司用其在广州投资的一个商贸中心项目的四楼、六楼商场来抵债。随后，开发商（省一建城建分公司）与银行签了《房地产预售契约》，将这两层楼卖给银行，总价港币1.185亿元。
但合同签完后，双方都没有实际履行。开发商一直没有收到购房款，银行却拿出一张收据，说贷款已经抵了楼款。开发商认为这张收据是华泰公司事后补办的，实际没有付款。于是开发商起诉到法院，要求解除商品房预售合同。
争议焦点
银行主张：双方已经通过《抵债协议书》和《房地产预售契约》完成了以房抵债，贷款本息已经转化为购房款，自己已经付清了房款。
开发商主张：银行从未实际支付过购房款，那张收据是华泰公司单方面补开的，没有对应的付款凭证，双方之间是商品房预售关系，银行没有履行付款义务。
法院判决
最高人民法院二审认定，本案名为商品房预售合同，实为以房抵债协议。银行与华泰公司之间是债权债务关系，双方通过签订预售契约的方式，用房产抵偿债务。但银行没有提供证据证明其已向开发商支付了购房款，收据也无法与付款凭证对应。最终，法院判决解除双方的商品房预售合同。
律师分析
第一，判断一份合同是商品房预售还是以房抵债，关键看当事人之间的真实意思表示。如果开发商与购房人之间没有真实的买卖意图，而是用房产来抵偿另一方的债务，那么合同性质就可能被认定为以房抵债。
第二，以房抵债协议并不等于购房款已经支付。即使签了预售合同、开了收据，如果收据没有对应的银行转账记录、付款凭证等证据，法院很可能认定购房款并未实际支付，开发商有权要求解除合同。
第三，对于购房人来说，如果通过以房抵债的方式取得房产，一定要保留好完整的付款证据链，包括转账记录、收据、协议等，避免事后产生争议。在文山地区，类似纠纷也时有发生，建议当事人在签订以房抵债协议时咨询专业律师，确保权益得到保障。
王德林律师提示：
购买商品房时，务必核实合同性质是真实的买卖还是以房抵债。如果涉及以房抵债，要确保有完整的付款凭证，不要仅凭一张收据就认为房款已付清。在文山地区，遇到类似问题可以携带相关材料当面咨询律师，避免因证据不足导致维权困难。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市