按揭贷款买房未办抵押登记合同是否有效

按揭贷款买房未办抵押登记合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买商品房，总价款数千万元，采用银行按揭方式付款。中振公司与泰合公司、宝丰支行签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定中振公司将所购房屋权益抵押给宝丰支行，宝丰支行提供贷款。合同签订后，宝丰支行向泰合公司支付了全部贷款，中振公司也陆续还款。但后来中振公司无力继续还款，宝丰支行起诉要求解除合同并追讨欠款。

值得注意的是，这份按揭合同签订后，双方没有到房产管理部门办理抵押登记手续。而中振公司在签完这份合同后，又将同一套房产抵押给了另一家公司广州国投，并办理了抵押登记。

争议焦点

中振公司主张：按揭合同没有办理抵押登记，违反了武汉市地方政府的规定，应当认定为无效合同。而且房屋已经抵押给了广州国投，宝丰支行的抵押权不能成立。

宝丰支行主张：按揭合同是三方自愿签订，内容合法，已经实际履行，没有办理抵押登记不影响合同效力。中振公司事后将房屋抵押给他人，不能否定本案按揭合同的效力。

法院判决

最高人民法院终审判决：维持一审判决，解除按揭贷款合同，中振公司一次性归还贷款本金及利息，逾期以抵押物拍卖价款优先偿还宝丰支行。

核心理由：按揭与一般财产抵押不同，不能仅因未办理抵押登记就认定合同无效。中振公司事后将房屋抵押给广州国投是另一法律关系，且该抵押设立在本案按揭合同之后，不能否定本案按揭合同的效力。

律师分析

第一，按揭贷款合同不因未办理抵押登记而无效。很多人以为，买房贷款没办抵押登记，合同就无效。这个认识是错误的。按揭是一种特殊的融资方式，不同于普通的财产抵押。只要合同是各方真实意思表示，内容不违法，即使没有办理抵押登记，合同本身仍然有效。抵押登记主要影响的是银行能否优先受偿，而不是合同是否有效。

第二，开发商收到贷款后出具收条，可以认定购房款已付清。本案中，泰合公司收到宝丰支行支付的贷款后，向中振公司出具了收到全部购楼款的收条。这说明中振公司已经履行了付款义务，开发商不能以未收到房款为由拒绝交房或主张解除购房合同。

第三，购房人将同一房屋多次抵押，以先设立的抵押为准。中振公司先将房屋权益抵押给宝丰支行，后又抵押给广州国投。法院认定，后设立的抵押不能对抗先设立的抵押。这意味着，如果购房人无力还款，银行有权就拍卖抵押物的价款优先受偿，后设立的抵押权人只能就剩余部分受偿。

王德林律师提示：

购房按揭贷款一定要及时办理抵押登记手续，这关系到银行能否顺利实现抵押权。如果开发商或银行拖延办理，购房人应主动催促。在文山地区，不少购房者因为不了解抵押登记的重要性，导致后续产生纠纷。建议购房人在签订按揭合同后，密切关注抵押登记的办理进度，避免因登记延迟给自己带来不必要的法律风险。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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