房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州市郊区供销集团公司（简称郊区供销公司）投资建造了九胜商厦，在主体工程建至三层时，与苏州市宇航开发经营公司（简称宇航公司）签订了租赁协议。协议约定将整幢大楼出租给宇航公司，租期较长，租金逐年增长，宇航公司负责内部装修，郊区供销公司负责外部装修和电力等配套工程。

大楼封顶后，宇航公司支付了部分租金，但郊区供销公司未能完成电力增容和消防系统等配套设施。双方多次协商后，商厦在消防未经验收的情况下强行开业。不久消防部门检查发现存在重大火险隐患，责令停业整改，商厦因此停业。双方因租金支付和合同履行问题产生纠纷，诉至法院。

争议焦点

宇航公司认为，郊区供销公司未按约定完成电力增容和消防设施，导致商厦无法正常经营，自己有权拒绝支付租金，并要求对方赔偿损失。郊区供销公司则认为，宇航公司已经实际使用房屋并开业经营，应当按约定支付租金，停业是宇航公司自身原因造成的。

法院判决

最高人民法院二审认定，本案租赁合同有效，但双方在履行中均存在违约行为。郊区供销公司未完成电力增容和消防设施，宇航公司在消防未验收的情况下强行开业。法院判决宇航公司应按实际使用期间的市场租金标准支付租金，而非合同约定的租金标准，同时双方各自承担相应责任。

律师分析

第一，合同履行抗辩权的行使有严格条件。一方未履行主要义务时，另一方才能拒绝履行自己的义务。本案中，郊区供销公司未完成配套设施，但宇航公司仍然开业使用，实际上已经接受了部分履行，难以完全拒绝支付租金。

第二，违法履行期间的租金标准不能按合同约定确定。房屋用于违法经营（如消防不合格强行开业），出租人明知或应知的，承租人实际使用期间应参照市场租金标准支付，而非合同约定的租金。这体现了法律对违法行为的否定评价。

第三，双方都有过错的，各自承担相应损失。本案中双方均未完全履行合同义务，法院根据过错程度分配责任，体现了公平原则。

王德林律师提示：

签订房屋租赁合同时，务必明确双方在配套设施、消防验收等方面的责任分工。如果对方未履行主要义务，应及时书面催告并保留证据，不要轻易以“先开业再说”的方式接受部分履行，否则可能丧失抗辩权。在文山地区处理类似租赁纠纷时，建议当事人尽早咨询专业律师，评估合同履行中的风险。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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