未取得预售许可证签购房合同是否有效

未取得预售许可证签购房合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司（下称深发公司）与海南顺兴房地产开发公司（下称顺兴公司）签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司预购红城湖国际大厦A座，总价约4.26亿元。合同约定需经原开发商厚南公司和凯鹏公司盖章才能生效。顺兴公司支付了5000万元购房款后，发现该大厦的土地使用权多次转让，且深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证。顺兴公司于是起诉到法院，要求确认合同无效，让深发公司返还购房款及利息。

原来，这块地的土地使用权原本属于厚南公司，厚南公司又与凯鹏公司合作开发，后来凯鹏公司把项目转让给了深发公司。虽然厚南公司后来出具承诺书认可深发公司的销售行为，但整个项目的土地和预售手续一直不齐全。深发公司甚至在1995年拿着厚南公司名下的土地使用证去抵押贷款。

争议焦点

顺兴公司认为：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备售房主体资格，双方签订的合同违反了法律强制性规定，应当无效。深发公司应当返还全部购房款并赔偿利息损失。

深发公司认为：虽然手续不健全，但双方已经实际履行合同，且厚南公司作为土地使用权人已经认可了销售行为，合同应当有效，双方可以继续合作。

法院判决

最高人民法院二审认定：深发公司在签订合同时未取得土地使用权证和商品房预售许可证，违反了《城市房地产管理法》的强制性规定，双方签订的《商品房购销合同》应属无效。深发公司应当返还顺兴公司已经支付的5000万元购房款及相应利息。

律师分析

第一，商品房预售必须满足法定条件。根据法律规定，开发商预售商品房必须取得土地使用权证、建设工程规划许可证和商品房预售许可证。这些证件是保障购房人权益的基础，缺少任何一个，合同都可能被认定为无效。

第二，合同效力不能靠事后追认弥补。本案中，虽然厚南公司事后出具了承诺书，但深发公司在签约时根本不具备预售资格，这种根本性的违法不能通过事后追认来补正。

第三，购房人要及时维权。顺兴公司在发现对方手续不全后，及时起诉要求确认合同无效，避免了更大的损失。如果等到项目烂尾或出现其他问题，维权会更加困难。

王德林律师提示：

买房是大事，特别是购买期房时，一定要先查清楚开发商是否取得了五证，包括土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证和商品房预售许可证。在文山地区，购房前可以到当地住建部门网站或现场查询项目预售许可信息，不要轻信开发商的承诺。如果发现开发商手续不全，应当果断停止交易并咨询专业律师。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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