按揭购房未办抵押登记合同是否有效

按揭购房未办抵押登记合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买商品房，总价数千万元，采用银行按揭方式付款。中振公司与银行、开发商三方签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，银行发放贷款后，中振公司陆续还款，但后来未能按期还清剩余贷款。银行起诉要求解除合同，并以房屋权益偿还欠款。

中振公司提出，该按揭合同没有办理抵押登记，违反了武汉市的地方管理规定，应属无效。此外，中振公司还称已将争议房屋抵押给另一家信托公司并办理了登记，银行无权优先受偿。

争议焦点

中振公司主张：按揭合同未办理抵押登记，违反《武汉市房地产抵押管理办法》，抵押无效。银行主张：合同系自愿签订，内容不违法，且已实际履行，应按约有效。

法院判决

最高人民法院终审判决：维持一审解除合同、中振公司归还贷款本金及利息、逾期以抵押物拍卖价款优先受偿的判决。核心理由是：楼宇按揭不同于一般抵押，当时国家法律并未规定未经登记即无效；中振公司后续设立的抵押因房屋未竣工且贷款合同未实际履行，不发生效力。

律师分析

第一，按揭贷款合同的性质与普通抵押不同。按揭是购房人将购房合同权益质押给银行作为还款担保，而非直接以房屋产权抵押。因此，不能简单套用地方性抵押管理办法来认定合同无效。

第二，合同效力以法律、行政法规的强制性规定为准。地方性规章不能作为认定合同无效的直接依据。只要合同是双方真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，就应认定为有效。

第三，多重抵押或重复担保的情形中，权利顺位以设立时间先后为准。本案中，银行按揭在先，后又设立的抵押因条件不具备而未生效，银行优先权不受影响。

王德林律师提示：

购房按揭时，务必确认合同条款清晰，并按当地要求及时办理抵押登记或备案手续，以保障银行债权。如遇到类似纠纷，建议尽早咨询专业律师，避免因程序遗漏导致权利受损。在文山地区，购房按揭纠纷也时有发生，当事人应重视合同签订和履行中的每一个环节。

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市