买房合同是预售还是抵债，法院如何区分
买房合同是预售还是抵债，法院如何区分
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，华泰公司欠清远金融市场（后由人行清远支行承接）贷款本息1.2亿多元。双方签订了一份《抵债协议书》，约定华泰公司用其投资的广州某商贸中心四楼、六楼商场抵债。随后，开发商省一建城建分公司与清远金融市场签订了正式的《房地产预售契约》，将上述房产以港币1.185亿元的价格出售给清远金融市场。
但合同签订后，清远金融市场并未实际支付购房款，开发商也未交付房产。2001年，开发商起诉要求解除合同。清远金融市场则主张，华泰公司欠自己的贷款本息已经通过抵债方式付清了购房款，并出示了一张盖章的收款收据作为证据。开发商认为收据是华泰公司事后补开的，实际没有收到钱。
争议焦点
开发商认为：双方签订的是商品房预售合同，清远金融市场没有支付任何购房款，合同应当解除。
人行清远支行认为：华泰公司用房产抵偿了贷款本息，自己已经以抵债方式付清了全部购房款，合同已经履行完毕。
法院判决
最高人民法院二审认定，本案合同性质为商品房预售合同，而非以房抵债协议。清远金融市场未实际支付购房款，开发商请求解除合同应予支持。法院主要理由：一是《抵债协议书》和《房地产预售契约》是两份独立的法律关系，前者是华泰公司与清远金融市场之间的债权债务关系，后者是开发商与清远金融市场之间的房屋买卖关系；二是清远金融市场未能提供真实有效的付款凭证，其出示的收据没有对应的银行转账记录等付款证明。
律师分析
第一，合同性质决定权利义务。本案中，虽然华泰公司欠清远金融市场的钱，但双方后来又与开发商签订了独立的预售合同。法院严格区分了“以房抵债”和“商品房预售”两种法律关系。如果当事人想用房屋抵债，应当直接签订以房抵债协议并办理过户，而不是通过预售合同来变相实现。
第二，付款凭证要有真实资金流水支撑。法院不接受仅有收据而无银行转账记录的“付款”主张。在商品房买卖中，购房款的支付必须有银行转账、支票或现金收据等能够证明资金实际流动的证据，仅凭一张收据难以认定付款事实。
第三，合同不能履行时，守约方可以请求解除。本案中，购房人长期不付款，开发商也无法交付房屋，双方合同目的无法实现，法院支持了开发商的解除请求。这说明，合同签订后双方都应当积极履行，否则可能面临被解除合同的风险。
王德林律师提示：
如果您在文山地区遇到类似的商品房买卖纠纷，建议保留好合同、付款凭证、银行流水等全部书面材料。特别是涉及以房抵债的交易，一定要签订明确的书面协议并办理产权过户，不能仅凭一纸收据或口头约定。遇到争议时，及时咨询专业律师，避免因证据不足而承担不利后果。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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