无证预售商品房合同是否有效

无证预售商品房合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司（简称深发公司）与海南顺兴房地产开发公司（简称顺兴公司）签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司以每平方米4200元的价格预购一栋大厦的A座，总金额高达4.25亿余元。合同签订后，顺兴公司支付了5000万元购房款，但大厦的土地使用权人海南厚南旅业有限公司（简称厚南公司）当时并未在合同上签字盖章。

后来，顺兴公司发现深发公司在签订合同时既没有取得土地使用权证，也没有拿到商品房预售许可证。顺兴公司认为这属于违法销售，于是向法院起诉，要求确认合同无效，并让深发公司返还全部购房款及利息。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备销售期房的主体资格，双方签订的合同违反了法律强制性规定，应当认定为无效合同。

深发公司及厚南公司则认为：虽然手续上存在瑕疵，但厚南公司事后出具了承诺书，表示认可深发公司的销售行为，并且愿意承担相关义务。双方实际已经履行了合同，大厦也建到了正负零阶段，合同应当认定为有效。

法院判决

最高人民法院二审认定，深发公司在与顺兴公司签订商品房预售合同时，未取得土地使用权证和商品房预售许可证，违反了当时《城市房地产管理法》的强制性规定，因此双方签订的《商品房购销合同》为无效合同。深发公司应当返还顺兴公司已支付的5000万元购房款及相应利息。

律师分析

第一，商品房预售必须满足法定条件。根据法律规定，开发商预售商品房必须取得土地使用权证书和商品房预售许可证。这两个证是确保开发商具备合法开发资质和土地使用权利的关键文件，缺一不可。

第二，事后承诺不能弥补合同效力。本案中厚南公司虽然事后出具承诺书认可深发公司的销售行为，但合同的效力判断以签订时的状态为准。如果签订时开发商不具备法定条件，合同自始无效，事后追认也无法改变这一法律后果。

第三，购房者要警惕"先交钱后补证"的风险。很多购房者认为只要开发商后续能补办手续，合同就有效，但本案明确告诉我们：在未取得预售许可证的情况下签订的合同无效，购房者可能面临资金无法追回的风险。

王德林律师提示：

购买期房前，务必核实开发商是否已取得土地使用权证和商品房预售许可证。在文山地区购房时，建议您到当地住建部门官网或现场查询预售许可证信息，不要轻信开发商"正在办理"的口头承诺。如果发现开发商无证预售，应果断拒绝付款并立即咨询律师，避免陷入纠纷。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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