房屋租赁合同违法履行期间租金如何认定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何认定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司投资建造了一栋商厦，与宇航公司签订了一份长达15年的租赁合同。合同约定，宇航公司支付定金和租金，供销公司负责外部装修和供电等配套。商厦开业后，双方因消防、供电等问题产生矛盾，消防部门认定商厦存在重大火险隐患，责令停业整改。宇航公司认为供销公司未履行合同义务，导致无法正常经营，因此拒绝支付剩余租金。供销公司则起诉要求宇航公司支付拖欠的租金和违约金。

双方在合同履行过程中，还曾签订多份补充协议和会议纪要，对付款时间、开业条件等进行了调整。但最终商厦因消防问题被责令停业，双方矛盾激化，对租金标准、违约责任等问题各执一词，案件一直打到最高人民法院。

争议焦点

宇航公司主张：供销公司未完成供电增容、消防设施未达标，导致商厦无法正常营业，属于严重违约，因此有权拒绝支付租金，并反诉要求供销公司赔偿损失。

供销公司主张：宇航公司已实际使用商厦并开业经营，就应按合同约定支付租金。消防问题双方都有责任，不能全部归咎于供销公司。宇航公司长期拖欠租金，应承担违约责任。

法院判决

最高人民法院经审理认为，双方签订的租赁合同有效。在合同履行过程中，双方对消防、供电等问题均负有责任，导致商厦处于违法经营状态。对于违法履行期间的租金，不能完全按照合同约定的标准计算，而应参照当地同类房屋的租金水平酌情确定。最终，法院在查明事实的基础上，综合双方过错程度，酌情确定了宇航公司应支付的租金数额，并驳回了双方的其他诉讼请求。

律师分析

第一，合同履行抗辩权的行使有严格条件。当一方未履行合同义务时，另一方可以拒绝履行自己的义务，但必须基于同一合同关系，且对方的违约行为必须达到影响合同目的实现的程度。本案中，消防、供电问题确实影响了商厦正常经营，宇航公司有权提出抗辩，但不能无限期拒绝支付全部租金。

第二，违法履行期间的租金标准不能简单套用合同约定。如果租赁物处于违法状态（如未经消防验收即投入使用），双方对违法状态均有过错，法院会基于公平原则，参照市场租金水平酌情确定，而不是完全按照合同约定的高额租金计算。这体现了法律对违法行为的否定评价。

第三，签订合同时应注意明确双方义务的履行顺序和标准。本案中，双方对供电、消防等关键配套设施的完成时间和标准约定不够清晰，导致后续争议不断。建议在合同中明确约定各项义务的履行期限、验收标准以及违约后的处理方式，避免陷入“公说公有理、婆说婆有理”的僵局。

王德林律师提示：

在文山地区，租赁合同纠纷中常见的问题就是配套设施不达标导致无法正常经营。建议出租人和承租人在签订合同时，将水电、消防、装修等关键事项的完成时间和验收标准写清楚，并约定好违约后的租金调整机制。一旦发生争议，应及时收集证据，必要时通过法律途径解决，避免长期僵持导致损失扩大。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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