城市道路能否随土地一起转让

城市道路能否随土地一起转让

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

营口一家发展公司从政府拿到一块土地后，把其中一部分转让给了置地公司。双方签了合同，置地公司也拿到了土地使用证。但置地公司拿着土地使用证去规划局审批时发现，土地证上标明的面积和实际可用面积对不上——因为土地证里包含了一段城市主干道的道路面积，而城市道路属于市政设施，不能算作个人使用面积。

置地公司要求发展公司补偿或退款未果，只好起诉到法院。一审法院认定合同无效部分，判令发展公司返还多收的钱并赔偿损失。发展公司不服，上诉到最高人民法院。

争议焦点

发展公司认为：双方是按整体面积转让的，土地使用证上的面积是土地部门的行为，自己没过错，合同应该有效。置地公司则认为：土地证上标明的面积实际拿不到，因为城市道路依法不能转让，合同应属无效。

法院判决

最高人民法院审理后认为：城市道路属于市政设施，法律明确规定不得转让。发展公司将道路面积一并转让给置地公司，这部分转让行为无效。但符合规划要求的土地面积部分，可以认定有效。最终判决：以规划部门确定的实际可用面积为准，发展公司多收的土地转让金要返还，并赔偿置地公司因此遭受的设计、勘察等经济损失。

律师分析

第一，城市道路、绿地等市政公用设施，属于国家所有，不能作为商品买卖。即使土地证上包含了这些面积，实际也不能归个人使用。买房或买地时，不能只看证上面积，还要核实规划用途。

第二，土地转让合同部分有效、部分无效的情况在实务中并不少见。法院会根据法律规定和实际情况，对可履行的部分予以保留，对违法部分予以否定，而不是简单地把整份合同全部推翻。

第三，签订土地使用权转让合同前，一定要请专业律师或测绘机构核查规划坐标图，确认实际可用面积。如果卖方提供的只是位置图而非经规划审批的坐标图，就要格外谨慎。

王德林律师提示：

购买土地使用权或房产时，建议您委托专业律师对土地证、规划许可证等文件进行尽职调查，避免因市政设施面积混入导致权益受损。在文山地区，我们也曾处理过类似因规划与实际不符引发的纠纷，提前核实能有效降低风险。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市