未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产公司与顺兴公司签订了一份商品房预售合同，约定顺兴公司购买红城湖国际大厦A座，总金额高达4亿多元。合同签订后，顺兴公司支付了5000万元购房款。但后来顺兴公司发现，深发公司销售该房产时，并未取得土地使用权证和商品房预售许可证，于是向法院起诉，要求确认合同无效并返还购房款。

实际上，这块地的使用权归厚南公司所有，深发公司是从其他公司手中转接过来的项目，但一直没有办齐土地和预售手续。厚南公司事后虽然出具了承诺书表示认可，但关键的法律证件始终缺失。

争议焦点

顺兴公司认为，深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备售房主体资格，双方签订的预售合同应当无效。深发公司则认为，合同经过各方协商确认，且厚南公司事后追认，合同应当有效，双方应继续履行。

法院判决

最高人民法院二审认定，深发公司在签订合同时未取得土地使用权证和商品房预售许可证，违反了法律强制性规定，因此双方签订的《商品房购销合同》无效。深发公司应当返还顺兴公司已付的5000万元购房款及相应利息。

律师分析

第一，商品房预售合同属于特殊合同，法律对开发商的主体资格有严格要求。未取得土地使用权证和预售许可证就卖房，合同直接无效，这是为了保护购房人的基本权益。

第二，即使土地权利人后来追认或出具承诺书，也不能弥补预售许可证缺失这一根本缺陷。购房人在买房前，一定要核实开发商是否“五证齐全”，尤其是预售许可证。

第三，本案中顺兴公司支付了5000万元，但因为合同无效，只能拿回本金和利息，无法主张房价上涨的损失。这提醒我们，大额购房交易务必审查对方资质，否则风险极大。

王德林律师提示：

在文山地区购房时，建议您先到当地住建部门查询项目的预售许可证信息。不要轻信开发商的口头承诺或事后补办手续的说法，证件不全就付款，后续维权非常被动。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市