购房按揭贷款合同未办抵押登记是否有效

购房按揭贷款合同未办抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

2014年，中振公司向泰合公司购买武汉泰合广场商业中心部分楼层，总价款数千万元。中振公司、泰合公司与宝丰支行三方签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定中振公司以所购房屋权益作为抵押，向宝丰支行贷款2000万元，泰合公司承担担保责任。宝丰支行随后发放了贷款，中振公司陆续还款至2016年，但之后未能按期偿还剩余本息。

宝丰支行起诉要求解除合同，中振公司以所购房屋权益偿还欠款。中振公司则主张，合同签订后未按武汉市规定办理抵押登记，抵押无效，且该公司已于2015年将同一房屋抵押给另一家信托公司并办理了登记。

争议焦点

中振公司认为，根据《武汉市房地产抵押管理办法》，未经登记的抵押无效，且其已将房屋抵押给案外人并办理登记，因此本案按揭合同对抵押的约定无效。宝丰支行则认为，合同系三方自愿签订，内容合法，且已实际履行，应当认定有效。

法院判决

最高人民法院终审判决：维持一审判决，认定《楼宇按揭（抵押）贷款合同》有效，解除合同，中振公司一次性归还贷款本金及利息，逾期以抵押物拍卖价款优先受偿。法院同时撤销了一审判决中涉及担保人责任的部分。

律师分析

第一，楼宇按揭不同于一般的财产抵押。当时国家法律并未规定抵押未经登记即无效，地方规章不能作为认定合同无效的依据。按揭贷款合同的核心是借款和担保，未办理抵押登记不影响合同本身的效力。

第二，中振公司将同一房屋抵押给案外人的行为发生在按揭合同之后，且当时房屋尚未竣工验收，依法不能办理抵押登记，该抵押登记不具法律效力，不能对抗本案按揭银行的权利。

第三，按揭贷款合同是三方真实意思表示，内容不违法，且双方已实际履行多年，应当认定为有效合同。借款人未按约还款，银行有权解除合同并要求一次性还本付息。

王德林律师提示：

购房者通过按揭贷款买房时，即使暂时未办理抵押登记，合同仍然有效，还款义务不会因此免除。建议购房者按时还款，避免因逾期导致合同被解除、房屋被拍卖。在文山地区，遇到按揭贷款纠纷，建议尽早咨询专业律师，了解自身权利义务，避免被动应诉。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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