房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司建好一栋商厦后，与宇航公司签订了一份长达15年的租赁合同，约定宇航公司可以转租、装修，并支付租金。但商厦还没完全建好、消防也不合格，宇航公司就匆忙开业了。结果消防部门检查后认定存在重大火险隐患，责令停业整改。双方因为租金支付和合同履行问题闹上了法庭。

争议焦点

郊区供销公司认为宇航公司拖欠租金，应按合同约定支付。宇航公司则认为，商厦消防不达标、水电设施不全，郊区供销公司没有提供合格的租赁物，导致无法正常经营，所以有权拒绝支付租金。

法院判决

最高人民法院二审认定：虽然租赁合同有效，但郊区供销公司提供的商厦存在消防、水电等严重问题，导致宇航公司无法正常营业。在违法履行期间，宇航公司可以行使合同履行抗辩权，拒绝按原合同标准支付租金。法院最终根据公平原则，参照当地同类房屋的市场租金标准，调整了欠租金额。

律师分析

第一，合同有效不等于一方可以不顾履行条件。出租人交付的房屋必须符合安全使用要求，否则承租人有权拒绝付款。第二，行使履行抗辩权要有合理依据，不能随意停止付款。本案中消防被责令停业，属于重大障碍，承租人此时拒付租金有法律依据。第三，在违法履行状态下，法院会依据公平原则，按市场租金标准而不是合同约定来确定应付租金。

王德林律师提示：

租赁房屋时，建议在合同中明确约定房屋必须通过消防验收等安全条件，并约定若条件不达标时租金的调整方式。在文山地区办理类似租赁业务时，承租人应保留好消防检查、停业通知等证据，以便在发生纠纷时维护自身权益。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市