商品房预售合同与以房抵债合同的区别
商品房预售合同与以房抵债合同的区别
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，清远金融市场（后由中国人民银行清远市中心支行承接）与华泰公司签订了一份《抵债协议书》，约定华泰公司欠清远金融市场贷款本息约1.21亿元，华泰公司将其投资的羊城国际商贸中心四楼、六楼商场抵债给清远金融市场。随后，省一建城建分公司（开发商）与清远金融市场签订了《房地产预售契约》，将上述房产以港币1.185亿元出售给清远金融市场。
合同签订后，双方并未实际履行付款和交房义务。2001年，省一建城建分公司起诉要求解除合同。人行清远支行主张已通过贷款抵楼款的方式付清了购房款，并提交了一张盖有专用章的收据作为证据。但省一建城建分公司认为该收据是事后补办的，实际没有付款。双方争议的核心在于，这份合同究竟是真实的商品房预售合同，还是以房抵债的协议。
争议焦点
省一建城建分公司认为：双方签订的《房地产预售契约》是独立的商品房买卖合同，人行清远支行未按约定支付购房款，构成违约，应解除合同。
人行清远支行认为：其与华泰公司签订《抵债协议书》在先，购房款已通过债权债务抵销的方式付清，省一建城建分公司也出具了收据，合同已履行完毕。
法院判决
最高人民法院二审认定，本案《房地产预售契约》实质上是为履行《抵债协议书》而签订的以房抵债合同，并非独立的商品房预售合同。但省一建城建分公司并非《抵债协议书》的当事人，其作为开发商仅配合办理过户手续。由于抵债房产未实际交付，且省一建城建分公司对收据真实性提出异议，法院最终支持了省一建城建分公司解除合同的请求。
律师分析
第一，区分商品房预售合同和以房抵债合同的关键在于当事人的真实意思表示。商品房预售合同是以买卖房屋为目的，购房者支付房款，开发商交付房屋。而以房抵债合同则是以房屋抵偿已有的债务，债务关系是基础。本案中，清远金融市场与华泰公司先有债权债务关系，后签订抵债协议，预售契约只是实现抵债的法律形式。
第二，收据不等于实际付款。人行清远支行虽持有收据，但该收据是华泰公司单方补办，且无银行转账凭证等实际付款证据佐证。法院在认定是否实际付款时，会综合审查付款凭证、合同履行情况、当事人陈述等证据，不能仅凭一张收据认定款项已付清。
第三，开发商作为非债务人的第三方，其合同权利应受保护。省一建城建分公司不是抵债协议的当事人，其作为房屋出卖人，有权要求购房者按预售合同约定支付购房款。以房抵债的安排不能损害第三方开发商的合法权益。
王德林律师提示：
如果您遇到类似以房抵债的情况，务必注意将债权债务关系与房屋买卖关系明确区分，并保留好银行转账凭证、收据、合同等全套证据。在文山地区，不少当事人因仅凭一张收据主张权利而败诉。建议在签订以房抵债协议时，要求开发商出具正式发票，并办理网签备案，确保交易安全。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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