购房合同是买卖还是抵债 法院如何认定
购房合同是买卖还是抵债 法院如何认定
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，清远一家公司欠银行一大笔贷款，双方签了一份《抵债协议书》，约定用该公司投资建设的广州某商贸中心四楼、六楼商场来抵债。随后，银行和开发商签了正式的《房地产预售契约》，把这两层楼“卖”给了银行，总价1.185亿港元。但奇怪的是，银行没有实际支付一分钱购房款，而是用之前的贷款本息来冲抵。开发商后来起诉，要求解除合同，理由是银行根本没付钱。
银行则拿出一张开发商出具的“收款收据”，声称已经付清了房款。但开发商指出，这张收据是抵债公司的负责人事后补开的，实际没有付款。双方各执一词，官司一直打到最高人民法院。
争议焦点
开发商认为，双方签订的《房地产预售契约》是真实的商品房买卖合同，银行没有按约定支付房款，已经构成违约，应当解除合同。银行则认为，自己已经通过“以贷抵楼”的方式付清了全部房款，合同已经履行完毕，不存在违约。
法院判决
最高人民法院审理后认为，本案的《房地产预售契约》虽然形式上是商品房预售合同，但实质上是为履行之前的《抵债协议书》而签订的，双方的真实意思是用房产抵债，而非真实的房屋买卖。因此，双方之间的法律关系应认定为以房抵债关系，而非商品房预售合同关系。最终，法院驳回了开发商要求解除合同的诉讼请求。
律师分析
第一，合同名称不是判断法律关系的唯一标准。实践中，很多当事人为了规避监管或简化手续，会签一份名为“买卖”实为“抵债”的合同。法院会综合考察签约背景、履行过程、当事人真实意思等因素，来确定合同性质。
第二，以房抵债合同与商品房预售合同在法律后果上差异很大。商品房预售合同受到严格监管，开发商需要取得预售许可证，购房者享有预告登记、优先受偿等保护。而以房抵债合同则更多适用普通合同规则，购房者可能无法享受这些特殊保护。
第三，本案中银行虽然拿到了“收据”，但由于缺乏真实的付款凭证，法院认定该收据不能证明实际付款。这说明，在合同纠纷中，书面凭证很重要，但更要看是否有真实的资金往来或交付行为。
王德林律师提示：
如果您在文山地区遇到类似“以房抵债”或“名为买卖实为借贷”的合同纠纷，建议不要只看合同名称，而要仔细审查签约背景和实际履行情况。必要时可以咨询专业律师，避免因合同性质认定错误而影响自身权益。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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