按揭贷款未办抵押登记是否有效

按揭贷款未办抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买商品房，与中国银行湖北宝丰支行签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定中振公司以所购房屋权益作为抵押，向银行借款。合同签订后，银行发放了贷款，中振公司也陆续还款，但双方一直没有办理抵押登记手续。后来中振公司因资金问题停止还款，银行起诉要求解除合同并优先受偿。

中振公司认为，按揭合同没有办理抵押登记，违反了武汉市政府的相关规定，抵押应当无效。而且中振公司后来又将同一房产抵押给了另一家公司广州国投，并办理了抵押登记，因此银行的抵押权不能成立。

争议焦点

银行主张：按揭合同是双方自愿签订，内容合法，且已实际履行，虽然没有办理抵押登记，但合同本身有效，银行有权对抵押物优先受偿。

中振公司主张：按揭合同未办理抵押登记，违反《武汉市房地产抵押管理办法》中"未经抵押登记，抵押无效"的规定，合同应属无效，且房屋已抵押给广州国投并办理了登记，银行的抵押权不能对抗该登记。

法院判决

最高人民法院二审判决：维持一审关于解除合同、中振公司还款、银行对抵押物享有优先受偿权的判决。法院认为，楼宇按揭不同于一般的财产抵押，当时国家法律并未规定抵押未经登记即无效，仅以未办理登记为由主张合同无效没有法律依据。中振公司将房屋抵押给广州国投是在本案按揭合同之后，且该抵押合同未实际履行，不影响银行的权利。

律师分析

第一，楼宇按揭与普通抵押有区别。按揭是购房人将所购房屋的权益抵押给银行，银行提供贷款，购房人分期还款。这种模式在实践中广泛存在，但当时法律没有明确规定。法院从保护交易安全的角度，认定按揭合同有效，体现了对金融借贷和购房交易的支持。

第二，抵押登记不是合同生效的必要条件。很多人以为没办登记合同就无效，但本案说明，只要合同是双方真实意思表示，内容不违法，即使没办登记，合同本身仍然有效。登记主要影响的是抵押权能否对抗第三人，而不是合同效力本身。

第三，后设立的抵押不能否定前合同的效力。中振公司在本案按揭合同之后又将房屋抵押给广州国投，法院认为这是另一法律关系，且该抵押未实际履行，不能以此推翻在先的按揭合同。

王德林律师提示：

购房办理按揭贷款时，建议及时办理抵押登记手续，这样可以更好地保护银行的抵押权，避免后续纠纷。如果您在文山地区遇到类似按揭或抵押合同问题，建议尽早咨询专业律师，评估合同效力和风险，避免因程序瑕疵影响自身权益。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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