房屋租赁合同履行中抗辩权与租金如何认定

房屋租赁合同履行中抗辩权与租金如何认定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司投资建造了一栋九胜商厦，在主体工程建到三层时，与宇航公司签订了租赁协议，约定整栋楼租给宇航公司使用20年，租金逐年递增。宇航公司支付了部分款项，双方还约定了消防、用电等配套设施由供销公司负责。

但大楼开业后，消防支队检查发现商厦未经消防验收就投入使用，存在重大火险隐患，责令停业整改并罚款。此后商厦一直停业，双方因租金支付和合同履行问题产生纠纷，最终诉至法院。

争议焦点

宇航公司主张：供销公司未完成消防、供电等配套义务，导致商厦无法正常经营，自己有权拒绝支付租金。供销公司则认为：宇航公司已实际使用房屋并开业，应当按约定付清全部租金，自己不存在违约。

法院判决

最高人民法院二审认定：双方租赁合同合法有效。但因供销公司未完成消防验收等法定义务，导致商厦处于违法经营状态，宇航公司可以行使合同履行抗辩权，暂不支付相应期间的租金。法院最终调整了租金计算标准，未支持供销公司要求按原约定全额支付的主张。

律师分析

第一，房屋租赁合同签订后，出租人有义务确保房屋符合法定使用条件，比如通过消防验收。如果出租人未履行这项义务，承租人有权拒绝支付租金，这是法律赋予的履行抗辩权。

第二，在租赁合同处于违法履行状态期间，不能简单按合同约定的租金标准执行。法院会根据实际使用情况、双方过错程度等因素，合理确定应付租金数额，避免一方因对方违约而获利。

第三，双方在履行合同中如果遇到消防、水电等配套问题，应及时书面沟通并保留证据。如果一方承诺解决问题但未兑现，另一方可以据此主张权利，避免事后举证困难。

王德林律师提示：

在文山地区，房屋租赁双方在签约前应核实房屋是否具备合法使用条件，特别是消防验收。如果出租人未履行配套义务，承租人不要盲目自行开业，应及时书面催告并保留证据。一旦发生纠纷，尽早咨询专业律师，避免损失扩大。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市