未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司将一栋名为“红城湖国际大厦”的楼盘A座预售给顺兴公司，总价高达4亿多元。合同约定，该合同必须经过原土地权利人厚南公司等公司盖章才能生效。但厚南公司事后出具了承诺书，表示认可深发公司的销售行为。

顺兴公司支付了5000万元购房款后，发现该大厦的土地使用权多次转让，深发公司根本没有取得土地使用权证和商品房预售许可证。顺兴公司认为合同无效，要求深发公司返还购房款及利息，并向法院起诉。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备预售商品房的主体资格，双方签订的《商品房购销合同》应属无效。

深发公司辩称：厚南公司作为土地使用权人已出具承诺书认可销售行为，且项目已实际施工，合同应当有效。

法院判决

海南省高级人民法院一审认定，厚南公司与深发公司的合作建房关系有效，但合同中关于深发公司提前支付7000万元利润保证金的条款显失公平，该条款无效，厚南公司应退还该笔款项。案件后上诉至最高人民法院。

律师分析

第一，根据我国法律规定，开发商在预售商品房时，必须取得土地使用权证书和商品房预售许可证。这是保障购房人权益、规范房地产市场秩序的重要制度。未取得这些证件的预售合同，一般会被认定为无效合同。

第二，本案中，虽然土地权利人厚南公司事后出具承诺书认可销售行为，但这并不能代替法定的预售许可手续。法院在审查合同效力时，会重点审查开发商是否具备法定的预售条件。

第三，对于购房人来说，签订商品房预售合同前，应当主动要求开发商出示土地使用权证和预售许可证。如果开发商无法提供，就要警惕合同可能存在的法律风险。在文山地区，购房人遇到类似问题，可以咨询专业律师进行合同审查。

王德林律师提示：

购房是重大消费，建议在签订商品房预售合同前，务必核实开发商的五证是否齐全。如果已经签订了无证预售合同，可以依据法律规定主张合同无效并要求返还购房款。遇到此类纠纷，建议及时收集合同、付款凭证等证据，寻求专业律师帮助。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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