未取得预售许可证的商品房预售合同效力问题

未取得预售许可证的商品房预售合同效力问题

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司（深发公司）与海南顺兴房地产开发公司（顺兴公司）签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司预购红城湖国际大厦A座，总金额高达4.25亿元。合同签订后，顺兴公司支付了5000万元购房款。但后来顺兴公司发现，深发公司在签订合同时尚未取得该项目的土地使用权证和商品房预售许可证，甚至连土地的原使用权人海南厚南旅业有限公司（厚南公司）都没有在合同上签字盖章。

虽然厚南公司在事后出具了一份承诺书，表示认可深发公司的销售行为，但顺兴公司仍然以深发公司不具备售房主体资格、合同缺少法定条件为由，起诉到法院，要求确认合同无效，并返还购房款及利息。

争议焦点

顺兴公司认为：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备预售商品房的主体资格，双方签订的合同违反了法律强制性规定，应当认定为无效合同。

深发公司则认为：虽然手续不全，但厚南公司事后已经出具承诺书认可了销售行为，且双方已经实际履行了合同，大厦也在建设中，合同应当认定有效。

法院判决

海南省高级人民法院一审认定：厚南公司与深发公司之间属于合作建房关系，双方虽未办理土地使用权变更登记，但已实际实施合作行为，且诉讼中双方表示愿意继续合作，因此认定合作合同有效。但对于深发公司直接与顺兴公司签订的商品房预售合同，因深发公司在签订合同时尚未取得土地使用权证和商品房预售许可证，违反了法律强制性规定，该预售合同无效。深发公司应当返还顺兴公司已支付的5000万元购房款及利息。

律师分析

第一，商品房预售合同属于要式合同，法律规定开发商必须取得土地使用权证、建设工程规划许可证和商品房预售许可证后，才能对外销售期房。未取得这些证照就签订合同，合同因违反法律强制性规定而无效。

第二，本案中厚南公司事后出具承诺书，并不能弥补深发公司在签约时没有预售资格这一根本缺陷。合同的效力应当以签约时的状态为准，事后补办手续或出具承诺书，不能使一个原本无效的合同变为有效。

第三，这一案例提醒购房者，在签订商品房预售合同时，一定要核实开发商是否已经取得了“五证”（包括土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证和商品房预售许可证）。如果开发商证件不全，即使合同签了、钱付了，合同也可能被认定无效，届时购房者只能要求返还房款，但可能无法获得房屋，也无法主张房价上涨带来的损失。

王德林律师提示：

购买期房前，建议您务必要求开发商出示商品房预售许可证等文件，并核对项目名称和预售范围是否一致。在文山地区，因开发商证件不全导致购房纠纷的情况并不少见，建议购房者在签约前委托专业律师对开发商的资质和项目手续进行审查，避免陷入“钱房两空”的困境。

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市