房屋租赁合同纠纷中抗辩权与租金如何认定

房屋租赁合同纠纷中抗辩权与租金如何认定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

郊区供销公司将九胜商厦整栋大楼出租给宇航公司，双方签订了租赁协议及补充协议。协议约定宇航公司支付租金，郊区供销公司负责大楼外部装修和电力增容等配套工作。但大楼开业后因消防未验收、电力不足等问题被消防部门责令停业，导致双方发生纠纷。

宇航公司认为郊区供销公司未按约定完成后三通和消防设施，导致商厦无法正常经营，因此拒绝支付部分租金。郊区供销公司则认为宇航公司已实际使用房屋，应当按约定支付租金，双方由此对簿公堂。

争议焦点

宇航公司主张：郊区供销公司未履行电力增容、消防设施等合同义务，导致商厦被责令停业，自己有权行使合同履行抗辩权，拒绝支付租金。郊区供销公司主张：房屋已交付宇航公司使用，宇航公司应当按约定全额支付租金，不得以其他问题为由拒付。

法院判决

最高人民法院二审认定，宇航公司可以行使合同履行抗辩权，但仅能针对郊区供销公司未履行义务的部分。对于已实际使用房屋期间，宇航公司仍应支付租金，但租金标准应按房屋实际状况（如电力不足、消防不合格等）酌情降低，不能按合同约定的全额租金计算。

律师分析

第一，合同履行抗辩权是当事人的合法权利。当对方未按约定履行义务，导致自己无法正常使用房屋时，可以暂时拒绝履行自己的义务。但抗辩权不能滥用，只能针对对方未履行的部分，不能完全拒绝支付全部租金。

第二，房屋处于违法履行状态期间的租金标准问题。如果房屋存在消防不合格、电力不足等影响正常使用的问题，承租人虽然仍需支付租金，但租金可以按房屋实际使用价值来认定，不一定按合同约定的原价支付。法院会综合考虑房屋的实际状况、双方过错等因素来酌情确定。

第三，建议租赁双方在签订合同时，明确约定各项配套设施的完成时间和标准，以及未完成时的租金调整机制。这样能避免日后因履行问题产生纠纷。

王德林律师提示：

遇到租赁纠纷时，建议先收集证据，包括合同、付款记录、消防整改通知等关键文件。在文山地区，如果您的租赁房屋存在消防、电力等影响正常使用的问题，可以向当地住建或消防部门投诉，同时保留好相关记录，作为后续协商或诉讼的依据。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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