土地使用权转让合同无效后如何维权

土地使用权转让合同无效后如何维权

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

湛江市土地开发总公司（简称湛江土地总）与中国银行遂溪支行（简称遂溪中行）下属的中银公司签订了一份土地转让协议，约定中银公司将位于广西北海市的90亩土地使用权转让给湛江土地总，总价款为万元。湛江土地总支付了全部款项，中银公司交付了土地红线图。后来，湛江土地总又将这块土地转卖给了另一家公司，但该转让合同被法院认定无效，湛江土地总不得不返还了买家的款项。

湛江土地总随后起诉遂溪中行，要求返还90亩土地的转让款。一审法院认为合同有效，但湛江土地总起诉已超过诉讼时效，驳回了请求。湛江土地总不服，上诉至最高人民法院。

争议焦点

湛江土地总主张：中银公司不具备土地使用权转让主体资格，土地未办理出让手续，合同应属无效，遂溪中行作为开办单位应返还土地款。遂溪中行辩称：本案属于合同转让而非土地转让，双方意思表示真实，合同有效；且湛江土地总起诉已超过诉讼时效，应驳回请求。

法院判决

最高人民法院撤销一审判决，认定中银公司与湛江土地总签订的土地使用权转让合同无效，判令遂溪中行在判决生效后十日内返还湛江土地总已支付的土地转让款及利息。法院认为，中银公司未取得土地使用权、未办理出让审批手续，不具备转让条件，合同无效。同时，湛江土地总在出具收据后的起诉未超过两年诉讼时效。

律师分析

第一，土地使用权转让必须满足法定条件。转让方必须取得土地使用权证并办理出让手续，否则转让合同无效。本案中中银公司未取得土地使用权就签订转让协议，合同自始无效。

第二，无效合同的处理原则是返还财产。合同无效后，因该合同取得的财产应当返还，不能返还的应当折价补偿。有过错的一方应赔偿对方损失，双方都有过错的各自承担相应责任。

第三，诉讼时效的起算点很重要。本案中，湛江土地总出具收据后，直到另案诉讼中才主张权利，但法院认定未超过两年诉讼时效，因为时效从知道权利被侵害时起算，而非从合同履行完毕时起算。

王德林律师提示：

购买土地使用权前，务必核实转让方是否已取得土地使用权证并完成出让手续，避免因合同无效导致资金损失。如果您在文山地区遇到类似土地转让纠纷，建议及时咨询专业律师，确认权利是否超过诉讼时效，以免丧失胜诉权。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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