按揭贷款合同未办抵押登记是否有效

按揭贷款合同未办抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买商品房，总价款数千万元，约定采用银行按揭方式付款。中振公司、泰合公司与宝丰支行三方签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定中振公司将所购房屋权益抵押给银行，银行提供贷款，泰合公司承担担保责任。合同签订后，银行按约发放了贷款，中振公司也支付了部分购房款，但后来中振公司未能按期还款，银行起诉要求解除合同并偿还欠款。

中振公司提出抗辩，称该按揭合同没有办理抵押登记，违反了武汉市的地方性规定，应认定为无效合同。此外，中振公司还主张已将争议房屋抵押给了另一家信托公司并办理了登记，银行不应享有优先受偿权。

争议焦点

中振公司认为：按揭合同未办理抵押登记，根据《武汉市房地产抵押管理办法》应属无效；且房屋已另行抵押给其他债权人并办理登记，银行无权主张优先受偿。

宝丰支行认为：按揭合同是三方自愿签订，内容合法，已实际履行，应属有效；中振公司后续抵押行为不能否定在先按揭合同的效力。

法院判决

最高人民法院二审判决：维持一审关于解除合同、中振公司偿还贷款本息、逾期以拍卖抵押物优先受偿的判决，撤销一审关于担保人责任的判决。法院认为，按揭合同不违反法律法规，是有效合同。楼宇按揭不同于一般抵押，未办理抵押登记不导致合同无效。中振公司后续设立的抵押关系不能否定本案按揭合同的效力。

律师分析

第一，按揭贷款合同与普通抵押合同不同。按揭是购房人将所购房屋权益抵押给银行，银行提供贷款，开发商提供担保的一种特殊交易模式。当时国家法律并未要求必须办理抵押登记，仅凭地方性规定不能认定合同无效。

第二，合同是否有效，核心看内容是否违法、是否损害公共利益。本案中三方自愿签订，银行已实际放款，中振公司也使用了贷款，合同已实际履行，法院不会轻易认定无效。

第三，后续抵押不能否定在先权利。中振公司在按揭合同之后又将房屋抵押给其他债权人，该抵押关系不能对抗在先的按揭银行。购房者要注意，同一房屋上存在多个抵押时，权利顺序一般按设立先后确定。

王德林律师提示：

购房办理按揭贷款时，建议及时办理抵押登记或预告登记，以明确权利顺位。在文山地区，许多购房者以为签了合同就万事大吉，但未办登记可能影响银行优先受偿权。遇到按揭纠纷，建议咨询专业律师，避免因程序问题影响自身权益。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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