买房贷款没办抵押登记，合同还有效吗

买房贷款没办抵押登记，合同还有效吗

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买商业中心，总价款数千万元，采用银行按揭方式付款。中振公司与中国银行湖北宝丰支行、泰合公司三方签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定中振公司将购房合同权益抵押给银行，银行提供贷款。合同签订后，银行支付了贷款，中振公司也收到购房收条。

但中振公司只还了部分贷款本息，剩余本金及利息未还。银行多次催讨无果，起诉到法院，要求解除贷款合同，让中振公司用房屋权益偿还欠款。中振公司则称，合同没有办理抵押登记，按当地规定应属无效。

争议焦点

中振公司认为，合同未按《武汉市房地产抵押管理办法》办理抵押登记，抵押无效。而且它后来已将房屋抵押给另一家信托公司并办了登记，银行的权利不应优先。银行则认为，合同是自愿签订，不违法，已实际履行，应当有效。

法院判决

最高人民法院终审判决：维持一审解除合同、中振公司还款、逾期拍卖房屋优先偿还银行的判决。法院认为，按揭不同于一般抵押，国家法律当时并未规定未经登记即无效；中振公司后续设立的抵押因房屋未竣工验收且合同未实际履行，不具效力。

律师分析

第一，按揭贷款合同是各方真实意思表示，内容不违法，虽未办抵押登记，但当时国家法律没有"不登记就无效"的强制规定，因此合同有效。

第二，按揭与普通抵押不同。按揭是以购房合同权益作担保，银行在贷款还清前对房屋有优先受偿权。中振公司以地方规章主张无效，法院不予支持。

第三，后续抵押问题。中振公司在后设立的抵押，因抵押物当时未竣工、抵押合同未实际履行，依法不产生效力，不影响本案银行的权利。

王德林律师提示：

购房按揭贷款时，无论是否办理抵押登记，合同签订后双方都应诚信履行。一旦逾期还款，银行有权解除合同并要求一次性还清本息，甚至拍卖房屋。建议购房者按约还款，避免违约风险。在文山地区，如有按揭纠纷，建议尽早咨询律师，了解自身权利义务。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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