未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，深发公司作为开发商，把尚未建成的“红城湖国际大厦”A座卖给了顺兴公司，总价超过4亿元。顺兴公司支付了5000万元后，发现深发公司不仅没有取得商品房预售许可证，连土地证都不在自己名下。顺兴公司认为合同无效，要求退钱。

原来，这块地的使用权属于厚南公司。深发公司是通过一系列项目转让合同才拿到开发权的，但始终没有办理土地使用权变更登记，也没有取得商品房预售许可证。顺兴公司付款后，深发公司用这块地的土地证向银行抵押贷款了1500万元。

争议焦点

顺兴公司认为：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备卖期房的主体资格，双方签订的《商品房购销合同》应当无效。深发公司应当返还全部购房款并支付利息。

深发公司则认为：合同已经实际履行，顺兴公司支付了部分房款，大厦也按顺兴公司的要求进行了设计修改，合同应当继续履行。

法院判决

海南省高级人民法院一审认定，深发公司与顺兴公司签订的《商品房购销合同》无效。深发公司应当在判决生效后10日内返还顺兴公司购房款5000万元及利息。深发公司不服提起上诉，最高人民法院二审维持了原判。

法院认为：深发公司在签订合同时尚未取得土地使用权证和商品房预售许可证，违反了法律强制性规定，合同自始无效。无效合同自始没有法律约束力，深发公司因该合同取得的财产应当返还。

律师分析

第一，商品房预售合同要想有效，开发商必须满足两个基本条件：一是已经取得土地使用权证书，二是已经取得商品房预售许可证。这两个证缺一不可，否则合同很可能被认定无效。

第二，合同无效的法律后果是“返还财产”。也就是说，开发商收了购房者的钱，必须全额退还，并且要支付占用资金期间的利息。购房者不能因为合同无效而获得额外利益，但也不能因此吃亏。

第三，这个案例提醒购房者，在签订商品房预售合同前，一定要查看开发商的“五证”，特别是《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》。如果开发商拿不出这些证件，即使合同签了、钱付了，也存在很大法律风险。

王德林律师提示：

如果您在文山地区遇到类似商品房买卖纠纷，建议在付款前先核实开发商的证件是否齐全。如果发现开发商未取得预售许可证就卖房，可以主张合同无效并要求退款。建议委托专业律师审查合同，避免因合同无效导致资金长期被占用。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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