房屋租赁合同违法履行期间租金如何认定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何认定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司建了一栋商厦，租给宇航公司经营，租期很长，租金每年递增。双方签了正式租赁合同，还办了公证。宇航公司付了部分租金后，商厦在消防、水电都不合格的情况下强行开业，结果被消防部门查出重大隐患，责令停业整改。停业后，双方因租金支付问题闹上法庭。

宇航公司认为，是郊区供销公司没做好消防和水电配套，导致商厦无法正常经营，所以自己有权不付租金。郊区供销公司则说，宇航公司明知条件不具备还强行开业，停业责任在宇航公司，租金必须照付。

争议焦点

宇航公司主张：郊区供销公司未完成消防、水电等配套义务，构成违约，我方有权行使合同履行抗辩权，拒绝支付停业期间的租金。郊区供销公司主张：宇航公司自愿在条件不成熟时开业，停业是其自身行为导致，租金应按合同约定全额支付。

法院判决

最高人民法院二审认为，双方签订的房屋租赁合同有效。在合同履行过程中，双方均存在违约行为。对于停业期间的租金，不能按合同约定的正常租金标准计算，而应参照当地同类房屋的租金水平，酌情确定一个合理的租金标准。最终判决宇航公司按公平原则支付部分租金，而不是合同约定的全额租金。

律师分析

第一，合同履行抗辩权不是随便就能用的。一方想以对方违约为由拒绝付款，必须证明对方的违约行为导致自己无法实现合同目的。本案中，消防问题确实影响经营，但宇航公司强行开业也有责任，所以不能完全免除租金义务。

第二，违法履行期间的租金标准不能按合同约定硬套。法院会根据公平原则，结合房屋实际使用情况、双方过错程度等因素，参照市场租金水平来定。这提醒我们，合同约定不是万能的，法院会综合考量实际情况。

第三，租赁双方都要注意履行合同中的法定义务，比如消防验收、安全经营等。这些不仅是合同义务，更是法律底线，违反会导致合同履行受阻，甚至承担行政责任。

王德林律师提示：

租赁合同履行中，如果对方违约导致无法正常经营，建议先书面催告对方限期整改，不要擅自停业或强行开业。如果协商不成，可以起诉要求解除合同或赔偿损失。在文山地区，类似案件的处理也遵循上述原则，建议提前咨询专业律师，避免因自行判断而承担不利后果。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市