签了购房合同但没付款，是买房还是抵债
签了购房合同但没付款，是买房还是抵债
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，清远一家公司欠银行1.2亿多元贷款，双方签了一份《抵债协议书》，约定用公司投资的一个商场项目中的四楼和六楼来抵债。随后，银行与开发商签订了正式的《房地产预售契约》，把这两层楼“卖”给了银行。但奇怪的是，银行一直没有实际付过购房款。
几年后，开发商起诉到法院，要求解除这份商品房预售合同。银行却声称，自己已经用贷款抵楼款的方式付清了全部房款，并拿出一张盖有公章的收据作为证据。开发商则指出，这张收据是事后补办的，实际根本没有付款，而且公章是由欠债公司保管的。
争议焦点
银行认为：双方签了《抵债协议书》，又签了正式的《房地产预售契约》，贷款本息已经折抵成购房款，所以房款已经付清。
开发商认为：银行从未实际支付过一分钱购房款，那张收据是欠债公司事后补开的，不能证明银行履行了付款义务。双方之间名为商品房买卖，实为以房抵债，合同应当解除。
法院判决
最高人民法院二审认定，这份《房地产预售契约》的真实性质是“以房抵债”，而不是真正的商品房买卖。银行没有实际支付购房款，开发商要求解除合同合法。最终判决支持开发商解除商品房预售合同。
律师分析
第一，合同名称不重要，要看实际内容。本案中双方虽然签了《房地产预售契约》，但结合之前签的《抵债协议书》以及银行从未付款的事实，法院认定这本质上是一个以房抵债的协议，而不是真实的商品房买卖。
第二，以房抵债不等于房款已付。很多当事人以为签了抵债协议就等于付了房款，但法律上，抵债和付款是两个不同的法律行为。如果双方没有明确约定债务已经消灭，债权人不能仅凭一份抵债协议就主张自己已经履行了付款义务。
第三，收据不等于付款凭证。银行虽然拿出一张收据，但收据是事后补办的，而且没有对应的银行转账记录或现金支付凭证，法院不会认可这种“空头收据”的证明力。
王德林律师提示：
如果您遇到类似情况，比如对方用房子抵债，或者您想用房子抵债，建议签订正式的《以房抵债协议》，并在协议中明确约定债务消灭的时间点和方式。切勿仅凭一份购房合同或收据就认为债务已经结清。文山地区的朋友如有此类纠纷，建议及时咨询专业律师，避免因证据不足而陷入被动。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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