未取得预售许可证的商品房预售合同效力问题

未取得预售许可证的商品房预售合同效力问题

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司将一栋名为“红城湖国际大厦”的楼盘A座预售给海南顺兴房地产开发公司，合同总金额高达4亿多元。顺兴公司支付了5000万元购房款后，发现该大厦的土地使用权属于另一家公司——海南厚南旅业有限公司，而深发公司既没有取得土地使用权证，也没有取得商品房预售许可证。顺兴公司因此向法院起诉，要求确认合同无效并返还购房款。

实际上，这栋大厦的土地使用权最初属于厚南公司，后来几经转让和合作开发，深发公司才获得部分项目的开发权。但直到与顺兴公司签约时，深发公司仍未完成土地使用权变更登记，也未取得法定的预售许可手续。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备预售商品房的主体资格，双方签订的《商品房购销合同》违反了法律强制性规定，应属无效合同，深发公司应当返还全部购房款并赔偿利息损失。

深发公司辩称：虽然手续不齐全，但厚南公司事后出具了承诺书，认可深发公司的销售行为，且双方已实际履行合同，大厦也已开工建设，合同应当认定为有效。

法院判决

最高人民法院二审认定：深发公司在签订合同时尚未取得土地使用权证和商品房预售许可证，违反《城市房地产管理法》关于商品房预售的强制性规定，因此双方签订的《商品房购销合同》无效。深发公司应当返还顺兴公司已支付的5000万元购房款及相应利息。

律师分析

第一，商品房预售合同是否有效，关键在于开发商是否取得法定的“五证”，特别是土地使用权证和商品房预售许可证。未取得这些证件就对外销售房屋，合同很可能被认定无效。购房者不能因为开发商承诺“后续会补办”就轻信签约。

第二，即使开发商事后取得了相关手续，也不能当然补正签约时合同无效的问题。法律对商品房预售有严格的准入条件，目的是保护购房者利益，防止“空手套白狼”的风险。

第三，购房者在支付大额购房款前，应当主动要求开发商出示相关证件，并到当地住建部门核实。如果发现手续不全，应暂缓付款并咨询专业律师，避免陷入“钱房两空”的困境。

王德林律师提示：

如果您在文山地区遇到类似商品房预售纠纷，建议在签约前委托律师对开发商的资质和证件进行尽职调查。一旦发现开发商未取得预售许可证，应当果断暂停交易并及时主张权利，避免损失扩大。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市