楼宇按揭贷款未办抵押登记是否有效
楼宇按揭贷款未办抵押登记是否有效
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
中振公司向泰合公司购买商品房，总价款数千万元，采用银行按揭方式付款。中振公司、泰合公司与宝丰支行三方签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定中振公司将其购房合同中的全部权益抵押给宝丰支行，宝丰支行提供贷款。合同签订后，宝丰支行支付了全部贷款，中振公司也收到了泰合公司出具的购房款收条。
但中振公司仅偿还了部分贷款本息，剩余本金及利息未按期归还。宝丰支行多次催讨无果，起诉到法院，要求解除贷款合同，并以中振公司所购房屋的权益来偿还欠款。
争议焦点
中振公司认为，这份按揭贷款合同没有办理抵押登记，违反了武汉市政府的相关规定，合同应当无效。而且中振公司后来又将同一房屋抵押给了另一家公司广州国投，并办理了抵押登记，宝丰支行的抵押权不能对抗广州国投。
宝丰支行则认为，合同是各方自愿签订，内容合法，已经实际履行，应当认定有效。抵押登记不是合同生效的必要条件，中振公司后来将房屋抵押给他人，不影响本案按揭合同的效力。
法院判决
最高人民法院终审判决：维持一审法院解除贷款合同、中振公司归还贷款本金及利息、逾期以抵押物拍卖价款优先受偿的判决，同时撤销了一审中涉及担保人责任的部分内容。法院认定，该按揭贷款合同是有效合同，中振公司主张合同无效的理由不成立。
律师分析
第一，楼宇按揭不同于一般的财产抵押。按揭是购房人将购房合同中的权益作为担保，抵押的是未来的房屋权益，而一般的财产抵押是以现有财产作为担保。国家法律法规并未规定按揭必须办理抵押登记才有效，因此不能仅因未办理登记就认定合同无效。
第二，中振公司后来将房屋抵押给广州国投的行为发生在按揭合同之后，且当时房屋尚未竣工验收，依法不能作为抵押财产。更重要的是，那份抵押贷款合同并未实际履行，因此该抵押登记不具有法律效力，不影响宝丰支行依据按揭合同享有的权利。
王德林律师提示：
购房按揭贷款是一种常见的融资方式，即使未办理抵押登记，按揭合同在各方自愿签订且不违法的情况下仍然有效。购房人应当按时还款，否则银行有权要求解除合同并处置房屋。如果您在文山地区遇到按揭贷款纠纷，建议及时咨询专业律师，了解自己的权利义务，避免因逾期还款导致房屋被拍卖的风险。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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