房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司投资建造了一栋商厦，与宇航公司签订了长达15年的租赁合同。合同约定宇航公司支付租金，并负责内部装修，供销公司负责外部装修和供电等配套。双方还签了补充协议，约定供销公司要保证商厦有足够的用电量。

商厦建成后，宇航公司开始经营。但供销公司未能完成供电增容，导致商厦用电不足。更严重的是，商厦未经消防验收就擅自开业，被消防部门查出重大火险隐患，责令停业整改。此后商厦一直停业，双方因租金支付问题产生纠纷，诉至法院。

争议焦点

宇航公司认为，供销公司未能履行供电和消防配套义务，导致商厦无法正常经营，因此拒绝支付停业期间的租金。供销公司则主张，宇航公司已经实际使用商厦并开业，应当按合同约定支付租金，停业是宇航公司自身原因造成的。

法院判决

最高人民法院二审认定，双方签订的租赁合同有效。但商厦在违法状态下经营，供销公司未完成供电增容和消防配套，宇航公司明知消防未验收仍强行开业，双方均有过错。法院判决停业期间的租金不能按原合同标准计算，而应参照当地同类房屋的租金水平合理确定。

律师分析

第一，合同履行抗辩权的行使有严格条件。一方违约时，另一方可以拒绝履行自己的义务，但不能滥用。本案中宇航公司明知消防未验收却强行开业，事后又以消防问题为由拒付租金，法院未予支持。

第二，违法履行期间的租金标准不能按原合同执行。房屋租赁合同有效，但实际使用状态违法，双方都有责任。法院根据公平原则，参照市场租金水平确定应付款项，既保护了出租方的利益，也避免了承租方承担不合理的高额租金。

第三，合同履行中双方都要注意证据保存。本案中供电增容、消防验收等关键事实，双方都有责任举证。如果一方能证明对方违约导致损失，就可以主张相应的赔偿或减免租金。

王德林律师提示：

签订房屋租赁合同时，要明确约定出租方的基础设施配套义务和承租方的开业条件。如果发现对方违约，应及时书面催告并保留证据。在文山地区，类似纠纷中很多当事人因证据不足而难以维权，建议在合同履行过程中注意收集书面材料、付款凭证和往来函件。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市