商品房预售合同与以房抵债合同的区别
商品房预售合同与以房抵债合同的区别
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，清远金融市场（后由中国人民银行清远市中心支行承接权利）与华泰公司签订了一份抵债协议，约定华泰公司用其投资的广州羊城国际商贸中心四楼、六楼商场，来抵偿欠清远金融市场的贷款本息约1.21亿元。双方还约定，由开发商省一建城建分公司与清远金融市场直接签订商品房预售合同。
随后，省一建城建分公司与清远金融市场签订了多份《房地产预售契约》，约定以港币1.185亿元购买上述房产。但合同签订后，双方并未实际付款或交房。几年后，省一建城建分公司起诉，要求解除合同。中国人民银行清远市中心支行则主张，贷款已经抵作购房款，合同已经履行完毕。
争议焦点
省一建城建分公司认为，双方从未实际支付购房款，所谓的收据是事后补办的，没有付款凭证佐证，合同并未履行，应当解除。中国人民银行清远市中心支行则认为，根据抵债协议和收据，贷款本息已抵作购房款，付款义务已经完成，合同有效且已履行。
法院判决
最高人民法院二审认定，本案的基础法律关系是以房抵债，而非真实的商品房买卖。清远金融市场与华泰公司之间的债权债务关系，通过以房抵债协议进行了结算，但省一建城建分公司作为开发商，并未实际收到购房款。因此，商品房预售合同缺乏真实的买卖基础，判决支持解除合同。
律师分析
第一，商品房预售合同和以房抵债合同是两种不同的法律关系。预售合同的核心是买卖双方的真实交易，而以房抵债是用房产来清偿已有的债务。如果开发商没有收到房款，仅凭一纸收据，不能认定为真实履行。
第二，本案中，收据虽是开发商名义出具，但印章由他人掌管，且无对应的银行流水或付款凭证，法院据此认定该收据不能证明实际付款。这说明，在合同纠纷中，证据的真实性和完整性至关重要。
第三，对于购房者或债权人来说，签订以房抵债协议时，应当直接与开发商确认房款支付方式，并保留真实的付款记录，避免因抵债关系不清晰而导致合同被解除的风险。
王德林律师提示：
如果您在文山地区遇到类似商品房买卖或以房抵债的纠纷，建议在签订合同前咨询专业律师，核实交易背景和付款凭证。切勿仅凭一张收据或协议就认定付款完成，以免后续产生争议。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
电话：15987555284
邮箱：418537189@qq.com
地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市