购房合同未办土地使用权证是否有效
购房合同未办土地使用权证是否有效
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
黑龙江海外旅游总公司与哈尔滨深业房地产发展有限公司签订了一份商品房买卖合同，约定旅游公司购买深业公司开发的深业大厦房屋，总价款为人民币万元。旅游公司按约支付了定金和购房款，但深业公司未能按期交房。
深业公司称，延期交房是因为供电问题等不可控因素。旅游公司则认为深业公司违约，起诉要求解除合同并返还购房款及利息。案件经过一审、二审，最终最高人民检察院对二审判决提出抗诉，认为深业公司未取得国有土地使用权证，购房合同应认定无效。
争议焦点
旅游公司主张：深业公司未取得土地使用权证，合同应属无效，深业公司应承担全部责任，返还购房款并双倍返还定金。
深业公司主张：合同是双方真实意思表示，内容合法有效，深业公司已基本完成开发建设，合同应继续履行，仅承担逾期交房的违约责任。
法院判决
最高人民法院再审认为：虽然深业公司办理土地使用权证的时间晚于合同签订时间，但合同签订后深业公司已取得相关政府批文和证件，且大厦已竣工验收合格，合同效力应予维持。最终判决合同继续履行，深业公司赔偿旅游公司逾期交房的利息损失。
律师分析
第一，购房合同效力的认定不能只看签订时的手续是否齐全。根据最高人民法院相关司法解释，在《城市房地产管理法》施行前，如果开发商在诉讼前已取得土地使用权证，合同一般认定为有效。本案中深业公司最终取得了相关证件，合同效力得到法院支持。
第二，开发商延期交房是否构成根本违约，要看合同约定的解除条件是否成就。本案中，合同约定逾期交房超过一定天数旅游公司才能解除合同，而旅游公司起诉时该期限尚未届满，且房屋已具备交付条件，法院因此支持继续履行合同。
第三，对于购房者来说，签订合同时要注意合同中关于延期交房的免责条款。本案中，深业公司以供电问题属于"非其所能控制的事件"为由主张免责，法院认可了供电问题属于可顺延的情形，这提醒购房者要仔细审查合同中的免责条款范围。
王德林律师提示：
购房者签订商品房买卖合同时，建议提前查询开发商的土地使用权证、预售许可证等证件是否齐全。如果在文山地区遇到类似纠纷，应尽快收集合同、付款凭证、催告函等证据，及时向专业律师咨询，避免因错过合同约定的解除权期限而陷入被动。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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