房屋租赁合同履行中抗辩权与租金标准如何认定

房屋租赁合同履行中抗辩权与租金标准如何认定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司投资建造了一栋商厦，主体工程建到三层时，与宇航公司签订了租赁协议，约定将整栋大楼租给宇航公司，租期20年，租金逐年递增。协议还约定了定金支付、开业时间等细节。双方还签订补充协议，约定供销公司负责供电、消防等配套设施。

大楼封顶后，宇航公司支付了部分款项，并开始装修和营业。但消防部门检查发现商厦未经消防验收，存在火险隐患，责令停业整改。此后商厦一直停业，双方因租金支付和合同履行问题产生纠纷，诉至法院。

争议焦点

宇航公司认为，供销公司未完成供电增容和消防设施安装，导致商厦无法正常经营，自己有权拒绝支付租金。供销公司则认为，宇航公司已实际使用房屋，应按约定支付租金，停业是宇航公司自身原因造成。

法院判决

最高人民法院二审判决：双方租赁合同有效，但供销公司未履行供电、消防等配套义务，构成违约。宇航公司有权行使履行抗辩权，在违约情形消除前暂不支付租金。同时，在合同违法履行期间，租金标准不能按原约定计算，应参照当地同类房屋的市场租金标准确定。

律师分析

第一，合同履行抗辩权的行使有严格条件。一方未履行主要义务，另一方可以暂不履行自己的义务，但不能滥用。本案中，供销公司未完成供电和消防设施，属于未履行主要合同义务，宇航公司暂不支付租金有法律依据。

第二，房屋租赁合同处于违法履行状态时，租金标准不能简单按合同约定执行。如果出租人未提供合法、安全的房屋，承租人实际使用期间应参照市场租金标准支付，而非合同约定的租金。这体现了公平原则。

第三，消防验收是房屋投入使用的法定前提。出租人应确保租赁房屋符合消防等安全要求，否则不仅面临行政处罚，还可能承担违约责任。承租人也要注意，在消防未验收合格的情况下强行营业，风险自担。

王德林律师提示：

签订房屋租赁合同时，要明确约定房屋交付条件，特别是消防、供电等基础设施的完成时间和标准。如果出租人未按约定提供合格房屋，承租人应及时书面催告并保留证据，必要时可行使履行抗辩权。在文山地区，我们办理过类似案件，建议承租人在入驻前务必核实房屋是否通过消防验收，避免后续纠纷。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市