未取得土地使用权证和预售许可证签的购房合同无效

未取得土地使用权证和预售许可证签的购房合同无效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司（简称深发公司）与海南顺兴房地产开发公司（简称顺兴公司）签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司以每平方米4200元的价格，预购红城湖国际大厦A座，总金额高达4.25亿元。合同签订后，顺兴公司支付了5000万元购房款。

但问题在于，这块地的土地使用权属于另一家公司——海南厚南旅业有限公司（简称厚南公司）。深发公司当时既没有拿到土地使用权证，也没有取得商品房预售许可证。后来顺兴公司发现这个情况，认为合同不合法，起诉要求确认合同无效，并让深发公司返还5000万元购房款及利息。

争议焦点

顺兴公司认为：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备卖期房的资格，签订的购房合同违反法律规定，应当认定为无效合同。

深发公司认为：虽然手续有欠缺，但厚南公司事后出具了承诺书，认可了销售行为，而且项目实际已经开工，合同应当继续履行。

法院判决

海南省高级人民法院一审认定，厚南公司与深发公司之间的合作建房合同有效，但深发公司与顺兴公司之间的商品房购销合同，因深发公司未取得土地使用权证和商品房预售许可证，违反了法律强制性规定，属于无效合同。法院判决深发公司返还顺兴公司5000万元购房款及利息。

律师分析

第一，根据我国法律规定，开发商预售商品房必须取得国有土地使用权证和商品房预售许可证。这两个证是卖期房的“准生证”，缺一不可。没有这两个证，开发商和购房者签的合同就是无效的。

第二，这个案例告诉我们，购房者买房前一定要核实开发商的证件是否齐全。哪怕合同写得再好、价格再优惠，如果手续不全，合同随时可能被认定无效，购房款也可能面临追不回来的风险。

第三，即使开发商事后补办手续，也不能改变签合同时没有证的事实。法院认定合同效力，看的是签订合同时的情况，而不是事后能不能补救。

王德林律师提示：

如果您正在考虑买房，尤其是买期房，建议先到售楼部查看开发商的“五证”，特别是国有土地使用权证和商品房预售许可证。如果开发商无法提供，不要轻易付款。在文山地区，我们也处理过不少类似纠纷，购房者因轻信口头承诺而损失惨重。建议在签合同前委托律师做一次尽职调查，避免踩坑。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市