购房按揭贷款合同未办抵押登记是否有效

购房按揭贷款合同未办抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

一家公司向银行贷款购买商业房产，签订了楼宇按揭贷款合同。银行发放了贷款，公司也支付了部分购房款，并偿还了部分贷款本息。但后来公司无力继续还款，银行起诉要求解除合同并收回欠款。

公司主张，这份按揭合同没有按照当地规定办理抵押登记，应当认定为无效。此外，公司还声称，这套房产已经抵押给了另一家金融机构，并且办理了抵押登记。

争议焦点

购房公司认为，合同未办理抵押登记违反了地方政府的规章，抵押无效，因此整个按揭合同也应无效。而银行认为，合同是双方自愿签订，内容合法，且已经实际履行，应当认定为有效。

法院判决

最高人民法院终审判决：按揭贷款合同有效，购房公司应当一次性归还剩余贷款本金及利息。如果公司到期不还，银行有权对抵押房产拍卖后的价款优先受偿。

法院认为，按揭不同于一般的财产抵押，不能仅因未办理抵押登记就认定合同无效。而且，公司后来将房产抵押给另一家金融机构的行为，发生在按揭合同之后，不能以此否定按揭合同的效力。

律师分析

第一，按揭贷款合同与抵押登记是两回事。合同是否有效，主要看双方是否自愿、内容是否违法。即使没有办理抵押登记，合同本身仍然有效，只是抵押权可能无法对抗第三人。

第二，地方政府的规章不能作为认定合同无效的依据。本案中，武汉市的规定要求抵押必须登记，但当时国家法律并没有这样的强制性规定，所以不能据此认定合同无效。

第三，在按揭贷款合同中，银行的权利不仅包括抵押权，还包括对借款人的债权。即便抵押存在问题，银行仍然可以要求借款人偿还贷款本息。

王德林律师提示：

购房者办理按揭贷款时，应当及时配合银行办理抵押登记手续，避免日后产生争议。如果遇到类似纠纷，建议咨询专业律师。在文山地区，我们处理过多起按揭合同纠纷，帮助当事人维护了合法权益。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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