商品房预售合同与以房抵债协议如何区分
商品房预售合同与以房抵债协议如何区分
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，清远金融市场（后由中国人民银行清远市中心支行承接权利义务）与华泰公司签订了一份《抵债协议书》，约定华泰公司欠清远金融市场贷款本息约1.21亿元，华泰公司用其投资建设的广州羊城国际商贸中心四楼、六楼商场（建筑面积7900平方米）来抵债。随后，省一建城建分公司（开发商）与清远金融市场签订了正式的《房地产预售契约》，将上述房产出售给清远金融市场，成交价格为港币1.185亿元。
但合同签订后，双方并未实际履行。省一建城建分公司认为，清远金融市场没有实际支付购房款，于是起诉要求解除商品房预售合同。清远金融市场则主张，自己已经通过“以贷款抵楼款”的方式付清了全部购房款，并出示了一份加盖公章的收据作为证据。
争议焦点
省一建城建分公司主张：双方签订的《房地产预售契约》是真实有效的商品房买卖合同，但清远金融市场从未实际支付任何购房款，因此合同应当解除。清远金融市场提供的收据是事后补办的，没有对应的付款凭证，不能证明已付款。
清远金融市场主张：双方之间是“以房抵债”关系，购房款已经通过华泰公司欠自己的贷款本息抵销，实际上已经付清了楼款，合同已经履行完毕，不应解除。
法院判决
最高人民法院二审认为，本案的核心问题是判断《房地产预售契约》的性质。从全案事实看，清远金融市场与华泰公司签订《抵债协议书》在先，省一建城建分公司与清远金融市场签订《房地产预售契约》在后，且华泰公司的法定代表人同时作为省一建城建分公司的委托代理人签署了预售合同。这些事实表明，双方的真实意思是通过签订商品房预售合同来实现以房抵债，而不是真实的商品房买卖。因此，本案中的《房地产预售契约》实质上是履行《抵债协议书》的手段，属于以房抵债协议，而非独立的商品房预售合同。由于省一建城建分公司并非《抵债协议书》的当事人，其仅作为房产过户的配合方，无权直接要求解除以房抵债协议。最终，法院驳回了省一建城建分公司要求解除合同的诉讼请求。
律师分析
第一，商品房预售合同和以房抵债协议在法律性质上完全不同。商品房预售合同是买卖双方就未来交付的房屋达成的买卖协议，买方需要实际支付购房款；而以房抵债协议则是债务人用房产来抵偿之前所欠的债务，本质上是一种债务清偿方式。本案中，虽然双方签订了看似标准的预售合同，但结合背景事实，法院认定这实际上是履行抵债协议的一个步骤。
第二，判断合同性质，不能只看合同名称，更要看当事人的真实意思和交易背景。法院会综合考察合同签订的背景、目的、履行情况以及各方当事人的关系等因素。如果您在交易中遇到类似情况，建议在签订合同时明确写明合同的性质和目的，避免日后产生争议。
第三，付款凭证是证明合同履行情况的关键证据。本案中，虽然清远金融市场拿出了收据，但缺乏对应的银行转账记录等付款凭证，幸好有其他证据（如抵债协议书、内部函件）佐证，才使法院认定了以房抵债的事实。如果您在交易中支付款项，务必保留银行流水、转账记录等客观凭证，不要仅凭一张收据。
王德林律师提示：
在文山地区，商品房买卖和以房抵债是常见的交易形式，但很多人对两者的法律区别认识不清。如果您遇到类似纠纷，建议在签订合同前咨询专业律师，明确合同的真实性质和法律后果。同时，保留好所有书面协议、付款凭证和往来函件，这些是维权的重要依据。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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