预售合同与以房抵债合同如何区分
预售合同与以房抵债合同如何区分
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，清远一家公司（华泰公司）欠银行（清远金融市场）贷款本息1.2亿多元。双方签了一份《抵债协议书》，约定用华泰公司投资的一个商场项目（羊城国际商贸中心）的四楼、六楼来抵债。随后，开发商（省一建城建分公司）与银行签了《房地产预售契约》，把这两层楼卖给了银行，总价港币1.185亿元。
但合同签了之后，双方一直没有实际付款或交房。开发商后来起诉到法院，要求解除这个预售合同。银行则主张，自己已经用贷款抵了楼款，相当于付清了房款，还拿出一张收据作为证据。开发商不认可，说那张收据是华泰公司事后补开的，实际并没有付款。
争议焦点
银行认为：双方签的是商品房预售合同，自己已经通过贷款抵债的方式付清了全部购房款，合同已经履行完毕。开发商则认为：这份合同实际上是华泰公司以房抵债，银行并没有实际支付购房款，合同根本没有履行，应当解除。
法院判决
法院经审理认定，本案的核心是判断双方之间是商品房预售合同关系还是以房抵债关系。从《抵债协议书》的内容看，双方的真实意思是用房产抵偿债务，而非真正买卖商品房。因此，法院支持了开发商的诉请，判决解除双方的预售合同。
律师分析
第一，合同性质不能只看名称。实践中，名为“预售合同”但实质是“以房抵债”的情况并不少见。法院会综合合同签订背景、当事人真实意思、履行情况等因素来认定合同性质。
第二，以房抵债和商品房预售在法律后果上差异很大。以房抵债的本质是债务清偿，如果债务本身不真实或抵债房产价值与债务不匹配，可能影响合同效力。而商品房预售则适用商品房买卖的相关法律规定，开发商需要具备预售许可证等条件。
第三，证据很重要。本案中银行提供的收据没有对应的付款凭证，而开发商提供了华泰公司内部函件证明收据是事后补开，这些细节对法院认定事实起到了关键作用。
王德林律师提示：
如果您在文山地区遇到类似纠纷，建议先梳理清楚合同签订的真实背景和目的，不要仅凭合同名称判断权利义务。同时，保留好付款凭证、合同履行过程中的书面往来函件等证据，这些在诉讼中至关重要。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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