开发商逾期交房，购房者能否解除合同
开发商逾期交房，购房者能否解除合同
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1993年，黑龙江海外旅游总公司与哈尔滨深业房地产发展有限公司签订了一份商品房买卖合同，约定旅游公司购买深业公司开发的深业大厦部分房屋，总价款约人民币万元。合同约定，深业公司应在1994年12月31日前交付房屋，如遇不可抗力或非深业公司所能控制的事件，可凭政府部门证明延期；如逾期交房超过60天，旅游公司可以解除合同，要求返还购房款本息并双倍返还定金。
旅游公司按约定支付了全部购房款，但深业公司直到1995年12月才正式取得供电，导致房屋交付严重延期。旅游公司认为深业公司违约，起诉要求解除合同并赔偿损失；深业公司则主张延期是因供电问题属于合同约定的"非其所能控制的事件"，不应承担违约责任。
争议焦点
旅游公司主张：深业公司逾期交房超过60天，按合同约定其有权解除合同，深业公司应返还全部购房款及利息，并双倍返还定金。深业公司辩称：供电问题属于合同约定的不可抗力及非其所能控制的事件，交房期限应相应顺延，因此其未构成违约，合同应当继续履行。
法院判决
一审法院（黑龙江省高级人民法院）判决支持旅游公司解除合同的主张，判令深业公司返还购房款本息并双倍返还定金。但二审法院（最高人民法院）改判：合同继续履行，深业公司应在判决生效后交付房屋，同时承担自1995年1月1日至1995年12月31日期间逾期交房的违约责任，按银行同期贷款利率赔偿旅游公司的利息损失。最高人民检察院抗诉后，最高人民法院再审维持了二审判决。
律师分析
第一，商品房买卖合同中"不可抗力"或"非开发商所能控制的事件"不能随意扩大解释。供电问题虽然存在客观困难，但开发商在签订合同时应当预见并做好相应安排，不能简单以"政府协调未果"为由无限期延期。法院最终认定供电问题只能部分顺延交房期限，而非完全免责。
第二，购房者行使合同解除权需注意"解除条件是否已经成就"。本案中，旅游公司起诉时合同约定的60天解除期限尚未届满，法院因此未支持其解除合同的请求。购房者遇到逾期交房，应仔细核对合同约定的解除条件是否已经触发，必要时可咨询律师判断时机。
第三，合同效力问题需要全面审查。抗诉机关主张开发商未取得国有土地使用权证导致合同无效，但法院认为双方签订合同时意思表示真实、内容合法，且开发商事后已补办相关手续，合同应认定为有效。合同效力的认定需要结合具体法律规范和案件事实，不能仅凭某一证件缺失就断定合同无效。
王德林律师提示：
购房者签订商品房买卖合同时，应重点关注交房时间、逾期交房的违约责任以及解除权行使条件等条款。如遇开发商逾期交房，建议及时收集证据（如催告函、现场照片、政府文件等），并咨询专业律师评估是否达到解除合同的条件。在文山地区，类似纠纷中本地法院也严格审查开发商是否尽到合理注意义务，购房者不必轻易放弃自身权利。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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