房子没办抵押登记，按揭贷款合同是否有效

房子没办抵押登记，按揭贷款合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

一家公司（中振公司）向开发商购买商业楼，总价几千万元。公司采用银行按揭方式付款，与中国银行宝丰支行签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定以购房合同项下的全部权益抵押给银行，银行提供贷款。开发商作为担保人。

银行按约放款，中振公司也付清了购房款。但中振公司后来未能按期还款，累计拖欠本息上千万元。银行多次催收无果，起诉到法院，要求解除合同，并以抵押的房屋权益偿还欠款。

争议焦点

中振公司主张：合同没有办理抵押登记，违反武汉市政府的抵押管理办法，应认定无效。而且公司后来又将同一房产抵押给另一家信托公司并办了登记，银行不应享有优先权。

银行认为：合同是自愿签订，不违反国家法律，已实际履行，抵押登记不是合同生效的必要条件，合同有效。

法院判决

最高人民法院终审判决：维持一审关于合同有效、解除合同、中振公司还本付息、逾期以抵押物拍卖价款优先偿还银行等内容。撤销一审中涉及担保人责任的判项。

核心理由：按揭不同于一般财产抵押，当时国家法律未规定抵押必须登记才有效。中振公司与另一信托公司的抵押关系设立在本案按揭之后，且当时房屋未竣工验收、抵押贷款合同未实际履行，该抵押登记无效，不影响银行的权利。

律师分析

第一，按揭和抵押在法律上不是一回事。按揭是购房人将购房合同权益质押给银行，银行提供贷款，购房人按期还款。抵押则是将已取得的房产担保债务。两者适用不同的规则，不能简单用抵押的管理办法否定按揭合同效力。

第二，合同效力主要看是否违反法律、行政法规的强制性规定。地方政府规章（如武汉市的抵押管理办法）不能作为认定合同无效的依据。只要合同是真实意思表示、内容不违法、不损害公共利益，法院一般会认定有效。

第三，房屋未竣工验收时，依法不能办理财产抵押。即使办了登记，也是无效的。购房人如果在按揭之后又拿同一房产去抵押给其他人，后设立的抵押不能对抗先设立的按揭权。

王德林律师提示：

购房者办理按揭时，务必了解按揭与抵押的区别。按揭合同一旦签署并实际履行，即使未办理抵押登记，银行仍有权主张权益。在文山地区，购房人如果遇到按揭纠纷，建议尽早咨询律师，避免因对合同效力的误判而失去法律保护。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市