房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1996年，苏州郊区供销公司投资建造了九胜商厦，并与宇航公司签订了一份为期多年的房屋租赁合同。合同约定，宇航公司负责内部装修，郊区供销公司负责外部装修及水电等配套工程。宇航公司支付了部分租金后，商厦于1998年开业。

但开业后不久，消防部门检查发现商厦未经消防验收就投入使用，存在重大火灾隐患，要求立即停业整改。双方因此产生纠纷，宇航公司拒绝继续支付租金，郊区供销公司则起诉要求支付拖欠的租金。案件一直打到最高人民法院。

争议焦点

郊区供销公司认为：宇航公司已经实际使用房屋，就应当按合同约定支付租金，消防问题属于宇航公司配合不力的结果。

宇航公司则认为：郊区供销公司未完成消防、水电等配套工程，导致商厦被消防部门责令停业，无法正常经营，因此有权拒绝支付租金。

法院判决

最高人民法院二审判决：宇航公司应当支付实际使用期间的租金，但租金标准不能按原合同约定计算，而应参照房屋在违法使用状态下的实际价值，酌情降低租金标准。

核心理由是：双方对合同违法履行都有责任，宇航公司实际占用了房屋，应当支付合理对价，但郊区供销公司未完成消防配套，导致房屋无法合法经营，也不能按正常租金标准收取。

律师分析

第一，合同履行抗辩权的行使有前提。一方未履行合同义务，另一方可以拒绝履行自己的义务，但如果双方都存在违约行为，就不能完全拒绝支付租金。宇航公司实际使用了房屋，就应当支付相应对价。

第二，违法使用期间的租金标准不能按合同约定。房屋处于违法使用状态，其使用价值已经降低，如果仍按合同约定的正常租金标准计算，对承租人明显不公平。法院可以参照房屋的实际使用价值，酌情调整租金金额。

第三，消防等安全问题是出租人的法定义务。出租人应当保证交付的房屋符合安全使用条件，否则不仅可能承担行政责任，还会影响租金收取。文山地区的租赁双方尤其要注意，房屋未经消防验收擅自使用，风险很大。

王德林律师提示：

签订房屋租赁合同时，建议明确约定消防验收、水电配套等安全条件的完成时间和责任方。如果房屋存在安全隐患，承租人应及时书面通知出租人整改，不要擅自投入使用，否则可能承担部分责任。在文山地区，因消防问题引发的租赁纠纷不少，建议提前咨询专业律师。

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市