买地后发现面积缩水，合同是否有效

买地后发现面积缩水，合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

一家公司从另一家公司手里买了一块土地，双方签了《土地使用权转让合同》，也拿到了政府发的土地使用证。但买地公司拿证去规划局审批时，发现土地使用证上标明的面积和实际能用的面积差了很多——因为土地里包含了一段城市道路，而道路是市政设施，按规定不能转让。结果买地公司实际能用的面积比合同约定的少了上千平方米。

买地公司找卖地公司协商，要求退钱或补地，但没谈成，只好告到法院。

争议焦点

买地公司认为：卖地公司给的土地位置图没经过规划部门审批，导致土地使用证面积不准确，而且城市道路不能转让，合同应该无效，卖地公司要退钱赔损失。

卖地公司认为：双方是按整体面积转让的，土地位置图和规划坐标图是一致的，土地使用证上的面积是土地部门的行为，自己没有过错，合同应该有效。

法院判决

最高人民法院二审判决：合同部分有效、部分无效。涉及城市道路面积的转让部分无效，符合规划要求的土地转让部分有效。卖地公司多收的土地转让金要退还给买地公司，并且要赔偿买地公司的设计费、勘察费等经济损失。

律师分析

这个案子告诉我们几个重要道理：

第一，城市道路属于市政设施，法律明确规定不能转让。如果你买的土地里包含城市道路，这部分转让是无效的，不能算作你的使用面积。签合同前一定要核实土地性质，看看有没有包含市政道路。

第二，土地转让时，卖地方提供的土地位置图必须经过规划部门审批。如果拿未经审批的图来签合同，导致土地使用证面积和实际规划面积不符，卖地方要承担主要责任，甚至可能被认定合同无效。

第三，法院在处理这类纠纷时，不会简单地把整个合同都认定为无效，而是会区分有效部分和无效部分。能履行的部分继续履行，不能履行的部分（比如道路转让）就认定无效，多收的钱要退回来。

王德林律师提示：

买地前一定要到规划部门核实土地的实际用途和面积，不要只看土地使用证。在文山地区，曾发生过类似因道路面积引发的土地纠纷，建议大家在签土地转让合同前，请专业律师审查土地位置图是否经过规划审批，避免事后扯皮。

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市