房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司建了一栋楼，租给宇航公司开商厦，租期20年。双方签了正式租赁合同，还做了公证。但大楼还没通过消防验收，宇航公司就强行开业了。消防部门查出重大火险隐患，责令停业。双方因此产生纠纷，打起了官司。

宇航公司说，郊区供销公司没做好消防、供电等配套，导致大楼不能正常营业，要求降低租金并赔偿损失。郊区供销公司则说，是宇航公司自己急着开业才被停业，租金应该照付。

争议焦点

宇航公司认为：郊区供销公司没有按合同完成消防、供电等配套设施，导致商厦无法正常经营，属于违约，应当降低租金标准。

郊区供销公司认为：宇航公司在明知消防未验收的情况下强行开业，被停业是自身责任，租金应按原合同标准支付。

法院判决

最高人民法院二审判决：双方对违法履行状态都有责任，租金不能按原合同标准执行，也不能完全不付。法院酌情按原租金的70%计算违法履行期间的租金，双方各自承担相应损失。

律师分析

第一，房屋租赁合同有效，但实际履行中出现了违法情形，租金标准不能简单按合同约定来。法院会根据双方过错程度、实际使用情况等因素，公平合理地确定租金。

第二，合同履行抗辩权的行使要谨慎。一方违约时，另一方可以暂不履行义务，但不能滥用。比如本案中，宇航公司明知消防有问题还强行开业，就不能以对方违约为由完全不付租金。

王德林律师提示：

租赁房屋前一定要核实房屋是否通过消防验收等法定手续，不要为了赶时间冒险开业。在文山地区，很多商户因为忽略消防验收问题，最后被停业整顿，损失惨重。如果对方不履行合同义务，建议通过书面催告、协商或诉讼方式解决，而不是自行采取冒险行动。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市