商品房预售合同与以房抵债合同的区别
商品房预售合同与以房抵债合同的区别
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，清远金融市场（后由中国人民银行清远市中心支行承接权利义务）与华泰公司签订了一份《抵债协议书》。华泰公司欠清远金融市场贷款本息1.2亿余元，双方约定用华泰公司投资开发的羊城国际商贸中心四楼、六楼商场抵债，折合金额正好等于欠款本息。
随后，省一建城建分公司（开发商）与清远金融市场签订了《房地产预售契约》，将上述房产出售给清远金融市场，总价1.185亿港元。但合同签订后，双方并未实际履行。2001年，省一建城建分公司起诉，要求解除商品房预售合同。人行清远支行则主张，自己已经用贷款抵楼款的方式付清了购房款，合同已经履行完毕。
争议焦点
省一建城建分公司认为：双方签订的《房地产预售契约》是商品房预售合同，清远金融市场从未实际支付过购房款，合同未履行，应当解除。人行清远支行提供的“正式收据”是事后补办的，没有实际付款凭证。
人行清远支行认为：双方签订的《抵债协议书》已经确认以房抵债，购房款已通过贷款抵销的方式付清，合同已经履行完毕，“正式收据”就是付款凭证。
法院判决
最高人民法院二审认定，本案的法律关系实质是以房抵债，而非商品房预售。双方签订《房地产预售契约》的目的是为了履行《抵债协议书》，并非真实的商品房买卖。因此，省一建城建分公司要求解除商品房预售合同的诉讼请求不能成立，驳回其诉讼请求。
核心理由：双方真实意思是以房产抵偿债务，签订预售合同只是履行抵债协议的一种方式。人行清远支行已经通过抵债方式支付了对价，合同已经履行完毕。
律师分析
第一，判断一份合同是商品房预售还是以房抵债，关键看双方的真实意思表示。如果双方原本存在债权债务关系，用房产抵债，即使签订了商品房预售合同，本质仍是以房抵债。
第二，以房抵债协议只要不违反法律强制性规定，就是有效的。抵债完成后，原债务消灭，债权人不能再要求债务人另行支付购房款。
第三，实践中，不少当事人通过签订商品房预售合同来实现以房抵债的目的。这种情况下，不能仅凭合同名称认定法律关系，而要结合双方的基础关系、交易背景、履行情况综合判断。
王德林律师提示：
如果您遇到类似情况，比如用房产抵偿借款，建议在签订协议时明确约定是“以房抵债”还是“商品房买卖”，避免日后产生争议。在文山地区，不少当事人因混淆这两种法律关系而导致诉讼，建议在交易前咨询专业律师，明确双方权利义务。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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