房屋租赁合同违法履行期间租金如何认定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何认定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司投资建造了一栋商厦，与宇航公司签订了租赁协议，约定将整栋大楼租给宇航公司经营，租期较长，租金逐年递增。协议中还约定了大楼装修、用电等配套事项由供销公司负责。

商厦主体建成后，宇航公司支付了部分租金并开始装修。但因供电增容未成功、消防系统未验收等问题，商厦在未取得消防合格手续的情况下强行开业。不久后消防部门检查发现重大火险隐患，责令停业整改，商厦最终停业。双方因租金支付和合同履行问题产生纠纷。

争议焦点

宇航公司认为：供销公司未按约定完成供电增容和消防系统，导致商厦无法正常经营，属于违约在先，自己有权拒绝支付停业期间的租金。

供销公司认为：宇航公司明知消防未验收仍强行开业，停业后果应自行承担，租金应按合同约定全额支付。

法院判决

最高人民法院二审认为：租赁合同有效，但双方在履行中均存在违法和违约行为。对于停业期间，因商厦不具备合法营业条件，宇航公司实际无法正常使用租赁物，故不应按合同约定的正常租金标准支付，而是参照当地同类房屋的市场租金标准酌情确定。

律师分析

第一，合同履行抗辩权的行使需要具备正当性。如果一方违约导致另一方无法实现合同目的，另一方可以拒绝履行相应义务，但不能滥用抗辩权。本案中宇航公司明知消防未验收仍强行开业，自身也存在过错。

第二，有效租赁合同在违法履行期间，租金标准不必然等于合同约定。法院会根据实际使用情况、双方过错程度等因素，参照市场租金合理确定，而非简单按照合同条款执行。

第三，租赁双方都应确保租赁物符合法定安全条件。消防、用电等涉及公共安全，未经验收擅自使用，不仅面临行政处罚，还会影响民事权益的保护。

王德林律师提示：

签订房屋租赁合同时，要明确约定出租方提供符合安全标准的房屋、办理必要证照的义务，以及违约后的责任承担方式。如果租赁物存在消防、用电等安全隐患，承租方应拒绝使用并及时书面通知出租方整改，避免因强行使用导致自身权益受损。在文山地区，类似因消防验收问题引发的租赁纠纷并不少见，建议承租方在开业前务必核实相关证照是否齐备。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市