未取得预售许可证的商品房买卖合同是否有效

未取得预售许可证的商品房买卖合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发公司与顺兴公司签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司以总价4.2亿多元预购某大厦A座。合同约定必须经过原开发商厚南公司等签证盖章才能生效。顺兴公司支付了5000万元购房款后，发现该大厦的土地使用权存在多次转让，深发公司并未取得土地使用权证和商品房预售许可证。顺兴公司因此起诉，要求确认合同无效并返还购房款。

原来，这块地最初由厚南公司取得使用权，后经多次转让，深发公司虽然与厚南公司签订了合作建房协议，但一直未办理土地使用权变更登记，也没有取得商品房预售许可证。顺兴公司付款后，发现项目手续不全，担心无法取得房产，于是提起诉讼。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备售房主体资格，双方签订的合同违反了法律强制性规定，应当认定为无效合同，深发公司应返还已付购房款及利息。

深发公司辩称：厚南公司事后出具承诺书认可了销售行为，且公司已与厚南公司签订合作建房协议，项目手续正在补办中，合同应当继续履行。

法院判决

海南省高级人民法院一审认定，厚南公司与深发公司之间的合作建房关系有效，但合同中关于厚南公司在项目未建成时先行取得7000万元利润保证金的条款因显失公平而无效。对于顺兴公司与深发公司的商品房预售合同，法院认为深发公司未取得土地使用权证和商品房预售许可证，违反了法律强制性规定，该合同应认定为无效，深发公司应当返还顺兴公司5000万元购房款及利息。

律师分析

第一，商品房预售必须满足法定条件。根据《城市房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》，开发商预售商品房必须取得土地使用权证、建设工程规划许可证和商品房预售许可证。本案中深发公司未取得这些证件，其与顺兴公司签订的预售合同因违反法律强制性规定而无效。

第二，合同无效后，开发商应当返还购房款。根据《民法典》规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当返还。本案中顺兴公司支付了5000万元购房款，深发公司应当全额返还，并支付占用资金期间的利息。

第三，购房人签约前应核实开发商证件。本案中顺兴公司在签约时未充分审查深发公司的资质和证件，导致后续纠纷。购房人在签订商品房买卖合同前，应当要求开发商出示土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和商品房预售许可证，避免陷入类似风险。

王德林律师提示：

购房人在购买预售商品房时，务必核实开发商是否取得土地使用权证和商品房预售许可证。在文山地区，如果发现开发商证件不全，建议不要轻易支付大额定金或购房款。已经付款的，可以依法主张合同无效并要求返还购房款及利息。如遇此类纠纷，建议及时咨询专业律师，通过法律途径维护自身权益。

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市