开发商逾期交房能否以供电问题免责
开发商逾期交房能否以供电问题免责
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
黑龙江海外旅游公司购买了一家房地产公司开发的商品房，总价款近千万元。旅游公司按约定支付了定金和购房款，但开发商没有按期交房。旅游公司起诉要求解除合同、退款并赔偿损失。开发商称，交房延误是因为供电问题、施工遇到困难等，属于合同约定的免责情形。
双方在合同中约定，如果遇到不可抗力、施工异常困难或其他开发商不能控制的事件，可以凭政府部门证明延期交房。另外，如果开发商逾期交房超过一定天数，旅游公司有权解除合同。
争议焦点
旅游公司认为：开发商逾期交房已构成违约，应当解除合同、返还购房款并双倍返还定金。开发商认为：供电问题是其不能控制的事件，符合合同约定的延期条件，不应承担违约责任，合同应当继续履行。
法院判决
最高人民法院最终判决：合同有效，继续履行。开发商应于判决生效后10日内交付房屋，并按银行贷款利率赔偿旅游公司从约定交房日到实际供电日期间的逾期交房损失。旅游公司要求解除合同的主张未获支持。
律师分析
第一，合同是否有效是本案的基础问题。开发商在签订合同时尚未取得国有土地使用权证，但法院认定合同有效。这是因为根据当时的司法解释，只要在一审诉讼期间补办了相关手续，合同效力可以得到补正。本案中开发商后续取得了土地使用权证等文件，合同因此有效。
第二，关于免责条款的适用。法院认为，供电问题确实属于"非开发商所能控制的事件"，可以据实延期交房。但延期时间只能计算到正式供电之日，而不是无限期免责。开发商在供电问题解决后仍有迟延，这部分仍需承担违约责任。
第三，购房者能否解除合同，要看合同约定的解除条件是否成就。本案中，旅游公司起诉时，逾期天数尚未达到合同约定的解除标准，且房屋已具备交付条件，因此法院不支持解除合同，而是判决继续履行并赔偿损失。
王德林律师提示：
购房者在签订商品房买卖合同时，要仔细阅读免责条款和解除合同的条件。如果开发商以"不可抗力"或"不能控制的事件"为由延期交房，要审查是否有政府部门的证明文件，以及延期时间是否合理。在文山地区，购房者遇到类似问题，建议及时收集合同、付款凭证、催告函等证据，必要时向法院起诉主张权利。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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