按揭购房合同未办理抵押登记是否有效

按揭购房合同未办理抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买商品房，总价款数千万元，约定通过银行按揭方式付款。随后，中振公司、泰合公司与宝丰支行签订《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，由宝丰支行提供贷款，中振公司将所购房屋权益抵押给银行，泰合公司承担担保责任。

合同签订后，宝丰支行按约发放了贷款，中振公司也支付了部分本息，但后来未能按期还款。宝丰支行催收未果，起诉要求解除合同，并以抵押房屋权益偿还欠款。中振公司则主张，该按揭合同未办理抵押登记，应属无效。

争议焦点

中振公司认为，按揭合同签订后没有办理抵押登记，违反了武汉市政府的房地产抵押管理办法，抵押应当无效。而且中振公司此前已将同一房屋抵押给广州国投并办理了登记，宝丰支行的抵押权不能对抗广州国投。

宝丰支行认为，按揭合同是各方自愿签订，内容合法，且已实际履行，不应仅因未办理抵押登记就认定无效。中振公司后续将房屋抵押给广州国投，是另一个法律关系，不能否定本案按揭合同的效力。

法院判决

最高人民法院终审判决：维持一审关于解除合同、中振公司还本付息、逾期以抵押物拍卖价款优先受偿的判决。同时指出，按揭不同于一般抵押，不能仅因未办理登记就认定无效。中振公司将房屋抵押给广州国投的行为发生在按揭合同之后，且该抵押未实际履行，不影响本案按揭银行的权益。

律师分析

第一，按揭合同与普通抵押合同有区别。按揭是购房人将所购房屋的权益质押给银行作为贷款担保，在房屋未取得产权证之前，无法办理传统意义上的抵押登记。因此，不能简单套用抵押登记的规定来否定按揭合同的效力。

第二，合同是否有效，核心看是否违反法律、行政法规的强制性规定。地方政府规章（如武汉市的房地产抵押管理办法）不能作为认定合同无效的依据。只要合同是真实意思表示，内容不违法，就应认定有效。

第三，购房人将同一房屋重复抵押给不同债权人，后设立的抵押不能对抗先设立的按揭权益。购房人以此为由主张先设立的按揭无效，法院不会支持。

王德林律师提示：

购房人在办理按揭贷款时，应尽量配合银行完成抵押登记手续，避免后续产生争议。如果因房屋尚未竣工等原因暂时无法登记，也不必过度担心，按揭合同本身仍然有效。在文山地区，遇到类似按揭纠纷，建议尽早咨询专业律师，明确各方权利义务，避免因拖延导致损失扩大。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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