房屋租赁合同违法履行，租金如何认定

房屋租赁合同违法履行，租金如何认定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州市郊区供销集团公司（以下简称“郊区供销公司”）投资建造了一栋商厦，随后与宇航开发经营公司（以下简称“宇航公司”）签订了一份为期多年的租赁协议。协议约定，宇航公司支付租金，并负责内部装修，郊区供销公司负责外部装修和供电等配套。

然而，商厦开业后，因消防系统未经验收、供电容量不足等问题，被消防部门认定存在重大火险隐患，责令停业整改。双方因此产生纠纷：宇航公司认为郊区供销公司未履行配套义务，导致无法正常经营，拒绝支付后续租金；郊区供销公司则起诉要求宇航公司按原租赁合同支付租金。

争议焦点

宇航公司主张：郊区供销公司未完成消防、供电等配套工程，导致商厦违法营业并被停业，自己有权拒绝支付租金，且应按实际使用价值而非原合同标准支付。

郊区供销公司主张：宇航公司已经实际使用商厦并开业，应严格按照合同约定的租金标准支付，不能以配套问题为由减少租金。

法院判决

最高人民法院二审认为：虽然租赁合同有效，但双方在履行中均有过错，商厦处于违法营业状态，不能完全按合同约定标准计算租金。法院酌情调整了租金金额，并认定宇航公司有权在配套问题未解决前行使履行抗辩权，拒绝支付部分租金。

律师分析

第一，合同有效不等于任何一方可以随意违约。本案中，虽然租赁合同经公证有效，但郊区供销公司未按约定完成消防、供电等配套，导致商厦违法营业，其自身也存在违约行为。

第二，履行抗辩权是保护自己的合法手段。当一方未履行主要义务时，另一方可以暂时拒绝履行自己的义务。但要注意，行使抗辩权需要及时、明确地通知对方，并保留证据。

第三，违法经营期间的租金标准可能被调整。法院不会支持一方在违法状态下按原合同标准获得全部租金，而是根据实际使用情况和双方过错程度，酌情确定合理租金。

王德林律师提示：

签订房屋租赁合同前，务必核实房屋是否符合消防、水电等安全条件。如果发现对方未履行保障安全义务，应及时书面沟通并保留证据，必要时可依法行使抗辩权。在文山地区，类似因消防验收问题引发的租赁纠纷并不少见，建议提前委托专业律师审查合同条款，避免后续争议。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市