未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司将一处名为“红城湖国际大厦”的楼盘A座预售给海南顺兴房地产开发公司，合同总金额高达4亿多元。签约时，深发公司并未取得该楼盘的国有土地使用权证和商品房预售许可证。顺兴公司支付了5000万元购房款后，发现土地权利存在多次转让，开发商资质不全，于是起诉要求确认合同无效并返还购房款。

涉案土地的实际使用权人是海南厚南旅业有限公司，深发公司是通过项目转让获得开发权的。厚南公司事后出具了承诺书，对深发公司的销售行为表示认可。但顺兴公司认为，这种事后认可不能弥补签约时缺乏法定条件的缺陷。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司在签订合同时没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备售房主体资格，合同应属无效，深发公司应返还全部购房款及利息。

深发公司抗辩：厚南公司事后认可了销售行为，且项目已实际建设，合同应当有效，双方应继续履行。

法院判决

海南省高级人民法院一审认定，深发公司与厚南公司之间存在合作建房关系，虽未办理土地使用权变更登记，但双方已实际履行，合建合同有效。但顺兴公司与深发公司的商品房预售合同，因深发公司签约时未取得土地使用权证和预售许可证，违反了法律强制性规定，该预售合同无效。深发公司应返还顺兴公司已付购房款5000万元及相应利息。

律师分析

第一，商品房预售合同属于要式合同，开发商必须在签约前取得国有土地使用权证和商品房预售许可证。缺少这两个证，合同依法无效，这是为了保护购房人的权益，防止“空手套白狼”。

第二，开发商事后取得相关手续，或者土地权利人出具承诺书，都不能使原本无效的合同“复活”。合同效力以签约时的法律状态为准，这是司法实践中的一贯立场。

第三，购房人付款后如果发现开发商证照不全，可以及时主张合同无效并要求返还购房款。本案中顺兴公司虽然支付了5000万元，但通过诉讼成功要回了本金和利息，说明法律对无证售房持否定态度。

王德林律师提示：

购买预售商品房前，务必查看开发商是否具备“五证”，特别是国有土地使用权证和商品房预售许可证。在文山地区，部分楼盘存在先卖后办证的情况，风险极高。如果开发商无法提供有效证件，建议不要轻易付款，已付款的可咨询律师通过诉讼维权。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市