按揭贷款买房未办抵押登记是否有效

按揭贷款买房未办抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买商业中心楼层，总价款数千万元，约定以银行按揭方式付款。中振公司、泰合公司与宝丰支行三方签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定中振公司将购房合同项下的全部权益抵押给银行，银行提供贷款。合同签订后，银行支付了全部贷款，中振公司也收到了泰合公司出具的购房款收条。

但中振公司在还贷过程中出现逾期，银行多次催收无果，遂起诉要求解除贷款合同，并要求中振公司以房屋权益偿还欠款。中振公司则主张，该按揭合同没有办理抵押登记，按当地政府规定应属无效。

争议焦点

中振公司认为：按揭合同签订后未办理抵押登记，违反了《武汉市房地产抵押管理办法》中"未经抵押登记，抵押无效"的规定，因此合同应当认定为无效。宝丰支行则认为：合同是双方自愿签订，内容不违法，且已实际履行，应当认定为有效。

法院判决

最高人民法院终审判决：维持一审关于解除合同、中振公司归还贷款本息、逾期以抵押物拍卖价款优先受偿的判决。法院认为，楼宇按揭不同于一般的财产抵押，不能仅以未办理抵押登记就认定合同无效。中振公司主张合同无效的理由不成立。

律师分析

第一，按揭贷款合同与普通抵押合同有区别。按揭是以购房合同项下的权益作为担保，银行在购房人还清贷款前对房屋享有优先受偿权，这种模式在实践中被广泛认可，不能简单套用抵押登记的规定。

第二，合同是否有效，关键看是否违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，虽然地方政府规章要求办理抵押登记，但国家法律并未将登记作为合同生效的前提条件，因此合同仍然有效。

第三，购房人如果未按约定还款，银行有权解除合同并要求一次性还清欠款，同时可以申请拍卖房屋优先受偿。购房人不能以未办理抵押登记为由逃避还款责任。

王德林律师提示：

购房人在办理按揭贷款时，应当按约定及时办理抵押登记，避免后续产生争议。如果已经出现还款困难，应主动与银行协商，而不是消极等待。在文山地区，购房人签订按揭合同前，建议先了解当地不动产登记中心的具体要求，确保手续完整。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市