房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州市郊区供销集团公司（以下简称郊区供销公司）投资建造了九胜商厦，后与苏州市宇航开发经营公司（以下简称宇航公司）签订租赁协议，将整幢大楼租给宇航公司，租期多年，并约定了租金标准和支付方式。协议还约定了由郊区供销公司负责外部装修和电力增容等配套工作。

大楼封顶后，宇航公司进行了装修并开业经营。但郊区供销公司未能完成电力增容，导致商场用电量不足。更严重的是，整栋大楼未经消防验收就投入使用，被消防部门查出重大火险隐患，责令停业整改。双方因此产生纠纷，宇航公司拒付剩余租金，郊区供销公司则起诉要求支付租金并解除合同。

争议焦点

宇航公司认为：郊区供销公司未完成电力增容和消防系统，导致商场无法正常经营，属于违约在先，自己有权拒绝支付租金。郊区供销公司则认为：宇航公司已经实际开业经营并使用了房屋，应当按照合同约定全额支付租金，消防问题应由宇航公司自行负责。

法院判决

最高人民法院二审认定：双方签订的租赁合同合法有效，但郊区供销公司未按约定完成电力增容和消防设施，导致房屋处于违法使用状态，构成违约。宇航公司在明知房屋存在消防隐患的情况下仍强行开业，也有一定过错。法院判决：在违法履行期间，租金标准应当适当降低，不能按原合同约定全额支付，具体金额由法院根据实际情况酌定。

律师分析

第一，合同履行抗辩权的行使有严格条件。一方违约时，另一方可以拒绝履行自己的义务，但必须基于同一合同关系，且违约行为与拒绝履行之间要有直接关联。本案中，宇航公司以消防问题为由拒付全部租金，法院并未完全支持，而是根据双方过错程度降低了租金标准。

第二，违法履行期间租金标准的认定，不能简单按合同约定执行。如果房屋存在重大安全隐患或不符合法定使用条件，导致承租人无法正常经营，法院会综合考虑双方过错、实际使用情况等因素，对租金进行合理调整，这体现了公平原则。

第三，房屋租赁合同中的配套设施义务必须明确约定。电力、消防等配套工程如果由出租方负责，应当在合同中写明具体标准、完成时间和违约责任，否则一旦出现问题，双方容易扯皮。

王德林律师提示：

签订房屋租赁合同时，务必明确约定出租方需要提供的配套设施内容和完成时间，特别是消防、电力等影响开业的关键条件。如果发现房屋存在安全隐患或违法使用情况，应及时书面通知对方整改，不要强行开业。在文山地区处理类似租赁纠纷时，建议保留好所有付款凭证和书面沟通记录，以便在诉讼中证明双方的实际履行情况。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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