签了购房合同但没付款，能认定为真实买卖吗
签了购房合同但没付款，能认定为真实买卖吗
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，清远一家公司欠银行贷款1.2亿多元还不上，就和银行商量，用自己在广州的商场项目抵债。双方签了《抵债协议书》，约定把商场卖给银行抵债。随后，银行和开发商签了正式的《房地产预售契约》，合同总价1.185亿港元。
但签完合同后，银行一直没付钱。开发商后来起诉到法院，要求解除合同。银行则说，钱已经用贷款抵掉了，还拿出了一张盖有开发商项目章的收据，说这就是付清房款的证明。
开发商不认这笔账，说这个收据是借款公司后来补开的，根本没有实际付款。而且银行拿出的那张收据，和开发商正常收款后开的收据不一样，没有对应的银行转账记录。
争议焦点
银行认为，双方签了《抵债协议书》和《房地产预售契约》，银行已经用华泰公司的欠款抵了房款，等于付清了全部购房款，合同已经实际履行。
开发商则认为，银行根本没有支付任何购房款，所谓的收据是借款公司单方补开的，不能证明银行付了钱。双方签的《房地产预售契约》只是作为抵债手续的一部分，不是真实的商品房买卖关系。
法院判决
最高人民法院二审认定，本案名为商品房预售合同，实为以房抵债协议。银行并未实际支付购房款，双方之间不构成真实的商品房买卖关系。最终判决解除双方签订的《房地产预售契约》，银行不能依据该合同主张权利。
律师分析
这个案子告诉我们，签了合同不等于就成立了真实的法律关系。法院在审理时，会重点审查以下几个问题：
第一，看合同背后的真实目的。银行和开发商签购房合同，是为了把借款公司欠银行的债用房子来抵，而不是银行真的要买房子。所以这本质上是一个以房抵债的行为，不是商品房买卖。
第二，看有没有实际付款。银行拿出的收据是借款公司单方补开的，没有银行转账记录，也没有其他证据证明银行付了钱。法院认为这种收据不能证明实际付款。
第三，看合同是否实际履行。合同签了之后，银行没有付过一分钱，开发商也没有交房，双方都没有按照商品房买卖的正常流程走，说明这不是真实的买卖关系。
所以，判断一个合同是真是假，不能只看合同名称和书面文件，关键要看双方的真实意思和实际履行情况。
王德林律师提示：
如果您遇到类似的以房抵债或者购房合同纠纷，建议注意以下几点：一是要保留好所有付款凭证，包括银行转账记录、收据等；二是要清楚合同背后的真实目的，不要被合同名称迷惑；三是如果对方主张已经付款，您有权要求对方提供真实的付款凭证。文山地区的朋友如有此类问题，建议尽早咨询专业律师，避免因证据不足导致权益受损。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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